REMODELAR PARA HOSPEDAR (2)

¡AÑO NUEVO! ¡VIDA NUEVA!

Este era el lema que repetían muchos en mis años idos, con el fin de dejar atrás lo malo del fenecido periodo anterior. Esto suponía no solo iniciar nuevos proyectos, sino también potenciar los antiguos. Por esto, heme aquí para retomar todas las alternativas viables para lo que -desde julio del 2017- propongo como nueva alternativa de vivienda: Las Remodelaciones. Y en sintonía con mi anterior post, continuaré con todo lo referente a remodelar para hospedar, solo que esta vez aplicándolo a las casas que pudieran acondicionarse para ello.

Verán, amables lectores: cuando se arrienda habitaciones en un departamento, es innegable que la privacidad se verá más afectada. ya que no habrá una total independencia para el huésped, salvo que el inmueble -como se ve en el plano del Arq. Mario Lara- esté especialmente diseñado para ello. En una casa es más factible que el ambiente destinado al hospedaje no tenga el menor contacto con el espacio privado de los propietarios. En consecuencia, considero recomendable hacer números y barajar posibilidades en miras a una mayor rentabilidad. Esto supone alternativas como levantar un minidepartamento, habilitar habitaciones con baño incorporado cada uno, o bien combinar las dos opciones.

¿Alguna historia que contar para desarrollar mejor este planteamiento? Sí. Y es de mi propia experiencia personal.

En el año 2,000 el boom inmobiliario iniciaba sus pininos en el Parque Bella Luz. Fue entonces que decidí vivir sola. Como era algo totalmente diferente para mí, fui consciente de que primero debía adaptarme a un esquema similar al que había tenido siempre en casa de mis padres, así que concluí que era mejor hospedarme con gente conocida. Durante unos meses viví con la cuñada de una vecina del barrio. Pero he aquí que yo compartía el ambiente privado de los  propietarios y esto resultaba inconveniente. Al poco tiempo encontré algo más apropiado en San Borja, en calle tranquila y cercana a las avenidas Aviación y Angamos.  Al margen del terrible problema que en el año 2002 me obligó a abandonar espantada dicha casa (1), he de reconocer que la perspectiva arquitectónica de los celestinos dueños fue muy innovadora para ese entonces, tomando en cuenta que el predio se ubicaba en un distrito emblemático. De no ser por su complacencia con la hetaira brasileña, probablemente me habría quedado ahí por lo menos unos tres años más.

¿Y en qué consistía la remodelación? En el primer piso habían habilitado una amplísima oficina, con pozo a tierra incluidos. Ellos vivían en el mezzanine y con todas las comodidades. En este mismo nivel y hacia la derecha había un minidepartamento de dos ambientes, separados por una puerta plegadiza (2). En los aires se acondicionaron dos habitaciones -cada una con su baño-, las cuales compartían una amplia y cerrada lavandería con tendal. Y al fondo destacaba otro lindo minidepartamento - que la brasileña vino a ocupar después-, con vista tanto al jardín interior de la casa como al bello patio de rojo ladrillo pastelero, el cual distribuía las tres unidades . El ingreso a las áreas de arriendo era totalmente independiente y a través de una escalera.  Mi habitación tenía vista a calle y ostentaba dimensiones aceptables, porque incluso tuve espacio para colocar un estante con librero, amén de que contaba con una fina cajonería de madera, cuya base superior me sirvió de repisa. Sobre la misma y a nivel superior, destacaba una gruesa vara de metal para colgar mi ropa.

¡Saquen su cuenta, amables lectores, de todo lo que esos propietarios lograban ganar mensualmente con arrendatarios a quienes ni siquiera veían la cara! Y en honor a la verdad, puedo afirmar incluso que  fueron precursores del sistema Airbn, ya que la habitación del costado la ocupaba al principio un argentino, y el minidepartamento del segundo piso-con excelente vista a calle-, un adulto mayor norteamericano que  prácticamente estaba de paso. El que después hayan desgraciado su casa y se quedaran sin inquilinos es otro cantar. En líneas generales, ellos nunca tuvieron problemas de retraso en los alquileres, excepto con la brasileña, cuya inmoral conducta recién vino a manifestarse meses después de que tomara el alquiler. Por lo visto su actitud comprensiva con ella tenía un solo fin: Que cancelara sus cuotas pendientes, fuera como fuera. Lo demás es historia.

Y  no solo se me brindó servicio de arriendo.  Dado que yo tenía que operarme, solicité que el tiempo de convalescencia se me diera pensionado, por supuesto abonando cuota extraordinaria. ¡Gusté una comida realmente deliciosa y nutritiva! Presumo que ello contribuyó a que mi recuperación fuera tan rápida y a las dos semanas ya estuviera trabajando como si nada, lo cual suponía caminar grandes distancias. Cuando las cosas iban muy bien con la brasileña, más de una vez ella y yo salimos al patio a tomar café y galletitas, compartiendo alegres momentos con la señora de la casa. Recuerdo que las tres vimos el espectáculo de los relámpagos que, junto con una lluvia veraniega, nos obsequió el cielo de Lima en el mes de febrero. ¡Es una lástima que hayamos acabado como acabamos!

Indudablemente, arrendar habitaciones en el propio hogar se presta también para otros servicios complementarios que incrementen las arcas de los arrendadores y faciliten la vida de los inquilinos. La debacle económica que padecieron los propietarios por su abierto celestinaje, es simplemente un llamado a la cordura, a medir los riesgos y a no perder la honorabilidad ni el decoro. Tratándose de la propia casa familiar,  remodelar para hospedar es una alternativa válida, honesta y muy útil para todas las partes involucradas.  Pero será preciso elaborar un estricto Reglamento Interno para evitar cualquier situación anómala, a cuyas normas habrán de ceñirse en primer lugar los mismos arrendadores al momento de evaluar el perfil de sus huéspedes e inquilinos. Lo contrario sería desgraciar el propio Hogar. No necesito recordar las lágrimas que muchos derraman por haber permitido que la modernidad los sobrepase. Los propietarios de la casa de San Borja lo aprendieron con sangre.

Como siempre, espero sus comentarios en este blog o en Facebook.

Notas aclaratorias

(1) El hecho lo referí con lujo de detalles en el artículo ¿Eres un buen arrendador? (3)
(2) Tuve la oportunidad de verlo cuando mi relación con la arrendadora iba de maravilla.

¡FELIZ NAVIDAD!

REMODELAR PARA HOSPEDAR (1)

¡Heme aquí, luego de varios meses de ausencia por motivo de mudanza, amén de trabajo a rajatabla! ¡Y libre al fin de la malhadada cercanía a ese antro de escándalos y francachelas, conocido como Jockey Club del Perú (1)!!!  

Siguiendo la misma línea de mis dos anteriores post, pláceme continuar con la temática de las Remodelaciones, solo que esta vez  en pro de un sistema que puede ser la solución para múltiples jubilados que necesitan convertir su propiedad en vivienda rentable: El arriendo de habitaciones. Por tanto, amables lectores, este artículo va dirigido tanto a los propietarios como a los profesionales de la construcción.

Más de uno se preguntará:

¿Y a qué se debe, señora, su repentino interés en dicha modalidad? 

Simple.  A que mi hermano Andrés y yo estamos temporalmente de huéspedes en el departamento de una excelente dama, viuda de uno de los mejores amigos de nuestro padre. ¡La paz acogedora que se respira en un ambiente familiar no tiene precio! Y tómese en cuenta que alquilar habitaciones en espacios hogareños es un sistema que empieza a cobrar gran auge a nivel mundial. No hace mucho una inversionista me contactó para adquirir un inmueble con el fin de ejecutar el modelo Airbnb  (2). Verdad que no se me cuece mucho este último para nuestro contexto, dado el riesgo que supone para el convertir el propio hogar en un hotel, en especial si se trata de adultos mayores que no manejan bien la tecnología digital.  A tal escollo, súmese que por estos lares la posesión pesa más que la propiedad, y los vacíos legales permiten que un indeseable permanezca en tu propia casa sin pagar un sol, mientras el juicio por desalojo perdura por los siglos de los siglos. Con todo, el alquiler de  habitaciones -sea como hospedaje o residencia permanente- es una alternativa válida y uno de los sistemas más antiguos de arrendamiento, que bien llevado no tiene pierde. Vienen a mi memoria esas antiguas películas del cine de oro mexicano, en donde se aprecia que una Casa de Huéspedes era alojamiento común y muy bien cotizado. Conque vamos, señores, que no hemos inventado la pólvora.

En tiempos actuales, las circunstancias para los adultos mayores se complican y sus necesidades aumentan. Las pensiones de jubilación no alcanzan ni para la comida de la quincena. Sin ir más lejos, la propietaria de mi nueva residencia y su difunto esposo pensaron jamás en huéspedes ni inquilinos. Y aquí estamos Andrés y yo. Y mañana vendrán otros.  Así las cosas, pienso que las viviendas habrían de estar preparadas para un eventual arriendo, sin que sea menester esperar a que los reveses económicos apremien para recién implementarlas Tomemos en cuenta, además, que no solo los de tercera edad requieren ingresos adicionales.  Por eso me parece oportuno abrir las mentes a estas opciones, al tiempo que animo a los constructores a lanzar al mercado planes operativos de Remodelaciones, que permitan convertir una casa y/o un departamento en vivienda rentable.

Analizando la viabilidad de esta propuesta, he de aclarar que tratándose de casas no es difícil acondicionar habitaciones y hasta minidepartamentos, tal como se vio en el post Remodelación de casas: un mundo casi inexplorado. El asunto se complica cuando la hospedería se da en un departamento, debido a que la privacidad  puede verse seriamente afectada, con grave perjuicio para la tranquilidad de los propietarios. Y dada nuestra experiencia de huéspedes aquí en Higuereta, que data ya de casi tres meses, me permito hacer estas sugerencias puntuales:

1. El ingreso al departamento ha de ser independiente. Esto en la medida de lo posible y para no estorbar la intimidad de la familia arrendadora.  Por ejemplo: Andrés y yo entramos no por la sala-comedor, sino por la cocina, que da directamente al pasillo que lleva a nuestras habitaciones. Si la estructura del inmueble y la estética del edificio lo permiten, sería ideal abrir la otrora denominada «puerta falsa», por donde inquilinos o huéspedes ingresen con toda comodidad y sin temor a interrumpir las actividades o el descanso de su arrendador. Y cabe destacar que las constructoras modernas están más proclives a ofrecer en sus nuevos proyectos este plus. Taller de Diseño Constructivo (TDC) hizo esta belleza de luminosidad y buen gusto en su edificio de Roca y Boloña.

Como puede apreciarse en la foto, la puerta de servicio es la que está a la derecha. Y los electrodomésticos para el sector del lavado no estorbarían el paso. La puerta de la izquierda es la que corresponde al amplio Cuarto de Servicio, del que nos ocuparemos abajo.


2. La habitación ha de estar lo más alejada posible del área social y privada del departamento. Esta recomendación va en consonancia con el acápite anterior. Por tanto, ¿qué ambiente podría acondicionarse para estos menesteres?

En principio, ni más ni menos que el Cuarto de Servicio, siempre y cuando tenga dimensiones apropiadas, así como suficiente iluminación y ventilación, como es el que diseñó TDC.

No, señores propietarios, no frunzan el ceño.  Varias empresas constructoras ya están llevando a cabo la idea en sus proyectos, siendo Grupo Aurora la gran pionera en el edificio Buenos Aires, al menos hasta donde tengo novedad.  Solo tienen que revisar el post Dormitorios para los hijos (segunda parte) y corroborarlo. Y sin rubor alguno TDC planteaba a los compradores la posibilidad de convertir este ambiente en Cuarto de Huéspedes, ofreciéndose ellos mismos a habilitarlo como tal. Dicho sea de paso, la puerta del fondo da ingreso al baño incorporado completo:

Ahora bien, si, como en nuestro caso, el hospedaje se va a acondicionar en los dormitorios secundarios, igual es recomendable señalizar de alguna forma las áreas que corresponden al inquilino. Un buen arquitecto puede separar hábilmente la zona de arriendo, sin que esto suponga alterar la fábrica. Nuestra amable casera hizo lo propio valiéndose de una cortina, que divide el área privada y la sala-comedor, pero igual habría servido para separar su dormitorio -es el primero del lado derecho - de los nuestros:

¿Verdad que es bueno, bonito y barato? Aunque hay quienes preferirían una puerta plegable.


3. La habitación debe ser muy confortable.  La iluminación y ventilación son imprescindibles, por tanto, ¡esas celdas de castigo que son muchos de los Cuartos de Servicio de hoy sí que necesitarían ampliar siquiera el vano de la ventana! El color de techo y paredes ha de invitar al descanso, evitándose los tonos chillones. La vista hacia el ambiente externo precisa ser lo más agradable posible, así este sea una la pared o la misma zona de la lavandería. ¡Y múltiples formas hay de que el huésped no tenga registro visual directo hacia la ropa tendida en los cordeles!(3) En caso de que la habitación dé a la calle o a cualquier ambiente ruidoso, creo recomendable invertir en una buena carpintería que contemple la insonorización, sea porque se utilice el PVC o bien se rellene con silicona los espacios que queden entre el marco de la ventana y la pared, de manera que los sonidos exteriores se reduzcan a su mínima expresión,. En lugar de cortinas, más práctico e higiénico resultan rollers o estores. Asimismo, la iluminación artificial habría de contemplar los focos ahorradores: Luz blanca en el plafonier superior central y ámbar al lado o sobre la cabecera de la cama, de manera que el huésped pueda leer tranquilo y con una acogedora iluminación que lo invite a un plácido sueño. El modelo de abajo me parece ideal:

Tal como se ve en la foto,  es preferible elegir un mobiliario de melamine claro, fácil de limpiar y también de retirar y guardar, esto último en caso que el huésped insista en traer su propia cama. El escritorio podría ser de tipo abatible o de mesada plana, al tiempo que unas repisas tipo cubo darían gran capacidad de almacenaje para libros u objetos de trabajo. A falta de closet, un ropero del mismo material y de un solo cuerpo sería solución inmediata. Y no me negarán que en espacios reducidos el estilo contra pared es el más apropiado. 


4. La habitación ha de tener su propio baño. En esto voy a ser muy tajante, señores:

Por razones de higiene y decoro no conviene compartir el baño con un extraño, 

menos todavía si en la casa hay niños y jovencitos de sexo distinto al del huésped. 

Lo ideal es habilitar el llamado «baño incorporado», pero si la estructura del inmueble no lo permite, recomiendo reservar el servicio higiénico que esté más cercano al dormitorio que se alquila. En cuanto a los sanitarios y enchapados, me parece mejor prescindir de los ostentosos y optar por los «de batalla»,  que sean de fácil reparación y/o reposición en caso de avería. Creo indispensable que ese baño en particular cuente con dos válvulas que regulen la distribución de agua fría y caliente, tanto para lavatorio y  poza de la ducha, como para el inodoro:

Este es el servicio higiénico que utilizamos mi hermano y yo. ¡Menos mal que él, por pasarse fuera todo el día en trabajo de campo, casi ni entera de su existencia! (4)


Amables lectores, solo queda agregar que el arriendo de habitaciones es una modalidad que sigue atrayendo al público, en especial a personas solas que prefieren un ambiente familiar sano, lo cual  también les supone abaratar el costo por alquiler  Está visto que la Remodelación de habitaciones con fines de arrendamiento es una excelente inversión para todas las partes involucradas. Animo a los constructores a perfeccionar el sistema arriba presentado en sus nuevos edificios multifamiliares, considerando reservar una área que a futuro pudiera ser arrendada por el novel comprador. Conste que la idea no es mía: El conocido arquitecto Mario Lara  parece haberlo pensado así al diseñar el departamento cuyo plano presento a continuación. Lástima que el colega que lo ofertaba no diera mayores referencias en su aviso publicitario, por eso no me es posible referir el nombre del proyecto:

Como siempre, invito a ustedes a  expresar sus opiniones en este blog o en Facebook.

Notas aclaratorias.

(1) Estoy recuperándome del gran daño perpetrado contra mi salud física y mental, luego de casi cuatro años de mal dormir, amén de días con música vulgar y obscena. Indudablemente la municipalidad de Surco merece que los vecinos del Derby no paguen un sol por impuesto predial y arbitrios.
(2) Consiste en brindar hospedaje temporal en viviendas familiares a todo aquel que lo reserve por vía virtual desde cualquier lugar del mundo.  Para más información hacer click aquí
(3) En el post La lavandería no es un plus desarrollé ampliamente el tema y hay sugerencias muy puntuales.
(4) Eso del baño compartido con un varón sigue siendo para mí una piedra en el zapato: la piel de mis manos se ha acartonado por tanto contacto con desinfectantes. ¡Y no quiero ni pensar cómo estarán mis pulmones!. Solicito, señores constructores, que cada dormitorio tenga su propio baño, al menos en la medida de lo posible.

REMODELACIÓN DE CASAS: SERVICIOS A OFRECER

Señores constructores, agradezco muchísimo la acogida que han dado ustedes a mi artículo anterior: Remodelación de casas: Un mundo casi inexplorado. Además de los likes y comentarios a favor publicados  en Facebook (1) y en Linkedin, el contador interno ha registrado 950 visitas. Por otro lado, el Arq. Cristian Campos -titular de Oniria- no solo compartió mi post en dicha red social, sino que además me ha hecho el honor de integrarse al número de seguidores de este blog. Huelga decir que me honra el que destacados profesionales aprueben el contenido de estas publicaciones. Es un estímulo para seguir escribiendo con la dedicación y el profesionalismo que ustedes se merecen.

En esta misma línea continuaré con el tema de la Remodelación de casas, esta vez concentrándome en los servicios que sería necesario ofrecer a los propietarios. Recuérdese que estamos hablando de un sistema alternativo de vivienda e inversión. Por tanto, considero que ha de implementarse con toda la seriedad del caso, sin descuidar el más mínimo detalle y con ánimo de que cale en los ciudadanos de a pie. Dos cosas han de quedar claras: Que la privacidad del Hogar no sufrirá  menoscabo y que los costos tendrán un rápido retorno, por lo que la inversión será altamente rentable.

Ahora bien, ¿qué habría de incluirse en la mencionada prestación de servicios?

Considero que, al margen de la remodelación propiamente dicha, es preciso ofrecer dentro del paquete:


1. Limpieza de fachada y exteriores. Esto sí o sí. Sería un terrible error remodelar por dentro y dejar todo desastrosamente igual por fuera. Y los colegas que intermedian inmuebles en tales condiciones no me dejarán en mentira. Se me viene a la memoria ese precioso condominio en Surco, casi de estreno, de concepto horizontal y frente a parque, donde vivía el mismo ingeniero que lo construyó. Razones varias hicieron que los residentes se enemistaran y no pagaran sus cuotas de mantenimiento, como medida de protesta. ¿Resultado? El predio desde fuera se veía siniestro, literalmente hablando. El constructor -compañero de colegio de mi hermano Andrés- deseaba vender y alquilar dos departamentos. Desde el principio se le advirtió que esa fachada iba a ser su perdición. No nos equivocamos. Botón de muestra fue una cliente que apenas vio el edificio, no quiso ni bajar de su automóvil, exclamando asustada: ¡No, no no! ¡Ahí no! ¡Ahí no!  Y cabe destacar que una vez arreglados los exteriores, recién los inmuebles pudieron colocarse.

¿Y qué supone esa limpieza? Una manito de pintura -puerta de entrada y de cochera incluidas-, una pulida a vidrios y marcos de las ventanas, una podadita al césped del jardín, unas flores decorativas aquí y allá... Nada que signifique costo excesivo y sí mucho de sensación de frescura primaveral, así los trabajos culminen en pleno invierno. Lógicamente, todo esto se haría al final, pero créanme, señores constructores, que es preciso presentarlo como un plus desde el principio, para que el propietario -en especial si es adulto mayor- se entusiasme con el proyecto.


2. Revisión y/o cambio de instalaciones eléctricas y sanitarias.  Tratándose de casas antiguas, con mayor razón, más todavía si se piensa construir en aires. No pongan mala cara, señores. Las tuberías de agua y desagüe sí pueden traer problemas, llegado el caso. Pero el cambio de cableado eléctrico y tablero de llaves no los va a dejar en la miseria. Porque le paso el dato: Todavía hay residencias que tienen llave general de cuchilla (2). ¡Lo he visto con mis propios ojos! Es más: En el minidepartamento surcano donde residí antes de mudarme a Montagne, una de este tipo era la que llevaba la energía eléctrica a la cocina encimera, a pesar de que esta era de vitrocerámica. ¡Cosas veredes, Sancho!

Por otro lado, considero importantísimo que el nuevo minidepartamento cuente con un suministro eléctrico independiente(3). Asimismo, creo indispensable la instalación de contómetro para medir el consumo de agua (4).


3. Remodelación del baño de visitas. Y, en un paquete más completo, también de los restantes baños familiares y de la cocina. ¿Con qué fin? Para que los propietarios sientan que la estética beneficiará su propio espacio y no solo el que ocupará un desconocido. Es un hecho que cuando se habla de remodelar, baños y cocinas se nos vienen a la mente de manera instantánea, mientras que los otros ambientes hogareños requieren más de sugerencias decorativas que de otra cosa. Créanme: si la mencionada Remodelación no beneficia directamente a los residentes habituales del predio, me temo que no generará mayor entusiasmo.


4. Asesoría Home Staging. Es decir, de decoración profesional, como si la propiedad fuera a ponerse en venta. Alguien por ahí dirá que esto es una exquisitez desproporcionada, cuyo costo elevaría el servicio a gran escala. Nones y nones, damas y caballeros. Lo digo sin ambages ni rodeos. Un buen arquitecto sabe aprovechar los cacharros de las casas antiguas para decorar con diversos estilos, valiéndose incluso los viejos cuadros y espejos de la abuela que yacen guardados debajo de la escalera. Y lo hermoso es que la probablemente deprimida propietaria se sentirá rejuvenecida y feliz, sabiendo que alguien valora esos objetos tan queridos, que ningún hijo quiere por ser antiguos e imposibles de colocar en un departamento moderno. Pueden estar seguros, señores constructores, que a esa adulta mayor se le quitarán por lo menos veinte años de encima si se le insta a participar activamente en la redecoración de su Hogar.


5. Elaboración de un Reglamento Interno para el inquilino. Uno sencillo, que se adjuntará al contrato de alquiler. Y -¿por qué no?- también el modelo de dicho contrato , obviamente con la cláusula de allanamiento a futuro (5).

Tómese en cuenta que, al menos en gran parte, los conflictos entre arrendadores y arrendatarios se originan porque las cosas no quedaron claras desde el principio. Tratándose de una casa familiar, es doblemente necesario que las reglas se fijen tajantemente, en especial las referidas a la conducta decorosa, visitas, ruidos molestos, limpieza del ambiente arrendado, recojo de desperdicios, mascotas... Asimismo, creo necesario determinar en el mencionado Reglamento qué servicios públicos -teléfono, cable, internet- podrán instalarse y cuáles correrán por cuenta del inquilino. Lo ideal es que sean independientes, pero todos a nombre del propietario, de manera que sea posible suspenderlos en caso de falta de pago.


6. Asesoría financiera. Esto para la gestión del préstamo que permitirá a los propietarios -o bien a los familiares que solventarán la obra- afrontar los gastos de la Remodelación. Y ustedes, señores constructores, ya cuentan con su propio sectorista, a quien no le va a venir nada mal que le refieran clientes con los cuales podrá llenar su cuota mensual de ventas. Los bancos tienen este préstamos como un producto más y hasta donde sé no hay mayores facilidades. Pero si la Remodelación se generaliza como sistema, pronto aparecerán paquetes realmente atractivos que la SBS no tardaría en reglamentar e impulsar, con lo que se incrementarían los proyectos y, por ende, la rentabilidad de ustedes. ¿Verdad que sí?


7. Acompañamiento para trámites municipales.  Resulta innegable que son los arquitectos -y no los ciudadanos comunes- los que conocen el teje y el maneje de las licencias para obras menores. Sería absurdo ofrecer un Paquete de Servicios de Remodelación y dejar los trámites en manos de los sufridos propietarios, a quienes la burocracia hará ir y venir durante semanas para que a un mismo documento le estampen tres sellos de distintos funcionarios. Por otro lado, hay un asunto que en nuestro país es costumbre dejar pendiente: El saneamiento del inmueble, lo cual trae múltiples problemas, comenzando por las multas. Me parece que el servicio debe incluir la inscripción  de las mejores efectuadas, tanto en la Municipalidad como en Registros Públicos. Claro que esto último se daría siempre y cuando se alterara la fábrica y/o las obras menores hubieran dejado de ser tales por superar las 10 UIT (6).

Señores constructores, estos son los beneficios del paquete estándar que pienso habría de implementarse, según mi leal saber y entender. Está sobreentendido que lo dejo abierto a correcciones y sugerencias, y de hecho me encantaría que ustedes mismos las propusieran. No me negarán que el sistema traería ingentes beneficios al sector inmobiliario, al tiempo que solucionaría el problema de económico de los adultos mayores, cuyas exiguas pensiones de jubilación no cubren ni remotamente sus necesidades. Y no olviden a quienes estamos ¡h-a-r-t-o-s! de vivir en edificios en donde sufrimos por ruidos molestos. En vuestras manos dejo esta iniciativa para darle vueltas y madurar la idea.

Como siempre, espero sus gentiles intervenciones en este blog y/o en Facebook.

Notas aclaratorias

(1) En el foro Ingenieros Civiles del Perú.
(2) A quienes desconocen la susodicha reliquia, le invito hacer click aquí.
(3) Luz del Sur permite un segundo suministro, sin que sea necesario independizar la ampliación efectuada en el predio. Más información aquí.
(4) A la fecha, en Sodimac tienen un costo de S/ 144.90.
(5) Art. 5 de la Ley 30201
(6) La Resolución Ministerial Nº 174-2016-Vivienda, que modifica la Norma Técnica G.040, ha cambiado los parámetros para definir el concepto de  Obra Menor.

REMODELACIÓN DE CASAS: UN MUNDO CASI INEXPLORADO

Partiendo de lo expuesto en el acápite 4 del artículo anterior, hoy voy a tratar sobre las Remodelaciones de casas antigüas ubicadas en las zonas más pudientes de Lima. Y creo que lo que voy a exponer puede interesar  a constructores en general y arquitectos e ingenieros en particular.

Amables lectores, hemos de ser realistas. Los vetustos predios de los mal llamados barrios residenciales ya no son atractivos para los inversionistas, salvo excepciones que nunca faltan. ¿El boom inmobiliario ha colapsado? No. Simplemente ha pasado a una nueva etapa. Del frenesí por levantar edificios multifamiliares en sectores emblemáticos, ahora tenemos que las constructoras han mudado su interés a los distritos populosos. Y es así que donde había terrenos abandonados y viviendas inhabitables, hoy destacan unos condominios de padre y señor mío, con todas las comodidades que lleva consigo el concepto de casa-club, si bien con una gran densidad poblacional y unidades inmobiliarias de menor tamaño. Y tales edificaciones son imponentes. Vean, si no, el Condominio Terrazas del Sol (1) ubicado en San Juan de Lurigancho:

Y para que no se diga que las imágenes 3D aguantan todo, pongo aquí la foto del avance de obra al mes de mayo. Como observarán, el diseño no era un conglomerado de promesas vanas:

Confieso que me emociona ver que quienes ayer vivían en condiciones infrahumanas, hoy disfruten de los mismos servicios y estética de los barrios emblemáticos. Y cabe destacar que la marcada preferencia de los constructores hacia los segmentos C y D obedece a dos poderosas razones: La gran demanda de vivienda en dichas zonas y la mayor factibilidad para levantar edificios rentables  para el desarrollador inmobiliario. ¿Resultado? Todos felices y contentos, comenzando por el Estado, que se va de alivio con las iniciativas privadas para resolver el problema de vivienda.

Pero... observo que se está empezando a generalizar una situación anómala ¡a la inversa! Y si no se le pone solución, puede devenir incluso en un serio problema para los municipios y, por ende, para la ciudad entera.

Repito lo manifestado en el post de hace dos semanas: En los segmentos A y B, abundan propietarios, muchos de ellos adultos mayores, que necesitan urgentemente un ingreso que les permita vivir con dignidad, ya que las exiguas pensiones de jubilación no les alcanza casi ni para comer. ¡Conste que conozco casos puntuales en el mismísimo Monte Umbroso!  Sus viviendas se deterioran a ojos vistas por falta de mantenimiento. Para muestra un botón: Esta casa se ubica en una de las zonas más cotizadas de Miraflores. Omito el nombre de la calle para no avergonzar a sus dueños:

Y aquí tienen otra, ubicada en el límite Surco-Miraflores. No me negarán que es un auténtico homenaje a la autoconstrucción precaria: 

Miro las tres últimas imágenes de arriba y llego a la conclusión de que la vida tiene auténticas paradojas. Ayer, las diferencias sociales eran muy marcadas. Hoy se está gestando un "primer mundo", en los barrios populares, así como un "tercer mundo" en los distritos emblemáticos. Las fotos hablan por sí mismas. ¿No les parece, señores? 

Buena cantidad de casas ubicadas en segmentos altos casi no son vendibles, dado que los municipios han instaurado normas muy restrictivas en sus nuevos parámetros urbanísticos, espantando al constructor mediano e incluso a los de mayor renombre (2).  Cuando la necesidad apremia, no queda sino abaratarlas y a veces en demasía, lo cual supone una ganancia exigua en caso de venta, amén de complicaciones mayores a mediano plazo. Por otro lado, existe un escollo muy difícil de superar: la peligrosa depresión que amenaza padecer un anciano, si de la noche a la mañana se ve obligado a reducir su espacio y privacidad. No es lo mismo una casa que un departamento, por muy amplio y ventilado que este sea.  He visto como personas de más de 70 años de edad se resisten a comprar uno, así ostente 150 m2 o un área mayor, gran iluminación y mínima densidad poblacional en todo el edificio. Y no es por falta de recursos. Tal situación se convierte en el dolor de cabeza de los hijos, que ya no saben qué hacer para encontrar lo que complazca a sus padres, y a los agentes inmobiliarios nos tienen de aquí a allá.  ¿Qué salida hay entonces?

Pienso que para rentabilizar la propia casa familiar es la solución para este sector poblacional. Recordemos que existe un buen público que prefiere la seguridad y el decoro de un ambiente hogareño, en especial quienes -como esta servidora- aman el sosiego y el silencio  Como predios así suelen ser muy amplios y tienen libres los aires, no va a ser tan difícil acondicionar ambientes interiores y/o levantar un minidepartamento con entrada independiente. Más claro: Ha llegado la hora de lanzar al mercado la Remodelación como sistema alternativo de vivienda e inversión, señores.

Buscando material para desarrollar este tema, me encontré con un interesante artículo en el blog peruano de Arquitectura  Oniria.  En este se hizo la importante salvedad de que es preciso consultar a un ingeniero para evaluar estructuras y, por ende, la viabilidad de construir en aires. Coincide, además, con lo que expuse en mi último post sobre el público que prefiere rentar habitaciones y/o departamentos en casas familiares. Y también se enumeran las ventajas de este tipo de inversión, tal como pueden apreciar abajo:

«1.- Es más barato de construir al ser un área pequeña, usualmente menos de 50 m2.

2.- Al ser más barato de construir tu retorno de la inversión con los alquileres es bastante rápida. 

3.- Al ser una construcción pequeña, el alquiler se orienta hacia personas solas o parejas sin hijos que ocupan el espacio como su primera vivienda en alquiler y en la gran mayoría de casos no son exigentes en cuanto a acabados, por lo que la inversión en construcción es baja en este punto. 

4.- Si es para alquiler el mini departamento no tiene que estar independizado y los requisitos de la licencia de construcción son mucho menores. Recuerden que una vez que si se proyecta al menos dos unidades de vivienda en un lote el proyecto pasa a ser un multifamiliar con todos los requisitos adicionales que implica esta categoría.»

Diseño y Construcción de Mini Departamento en Aires de 50 m2

No me negarán, señores constructores, que donde el mercado abunda, las oportunidades se multiplican, en especial cuando se puede echar mano del material aligerado. Nada cuesta darse una vueltecita por calles y avenidas que pudieran resultar interesantes. Pero si eso cansa, cada cual puede sentarse frente al computador, elegir la zona con Google Maps, mirar el catastro urbano que tienen estos municipios en su web, hacer números, consultar con el banco, buscar aliados estratégicos y... ¡el cielo es el límite! Oniria hizo este simpático minidepartamento en una casa de San Borja.  Conque juzguen ustedes la operatividad:

Convengo que  me habría encantado que se situara un comedor contra pared allí donde están los bancos ergonómicos. Pero sobre gustos no hay nada escrito. Ahora, si pretendemos que las Remodelaciones entren con paso firme, convendría esbozar un plan operativo y de marketing que contemplara cada detalle para lanzarlas al mercado por todo lo alto, ¿no les parece? Por otro lado, ¿qué servicios tendrían que ofrecerse para que el propietario -en especial el adulto mayor- se animara a la aventura "remodeladora"?

Todo esto, señores constructores, permítanme desarrollarlo en los próximos post. Entretanto, los invito a manifestar sus opiniones en este blog o en Facebook.

Notas aclaratorias
(1) Este proyecto está siendo levantado por la inmobiliaria Ruttini. Se entrega en agosto de este año. La foto del avance de obra fue posteada en Facebook por el supervisor de la misma, Ing. Guillermo Trefogli.
(2) El asunto es complicado cuando se trata de zonificación RDB y RDM.  En Miraflores, por ejemplo,  no se permiten departamentos de tres dormitorios si el área mide menos de 180 m2. En cambio, se exigen dos cocheras para los de un solo dormitorio y tres para los restantes. Peor es en San Isidro, donde únicamente se admite una densidad poblacional de 30 personas para todo un edificio.