miércoles, 23 de julio de 2014

ESPLENDORES Y TEMBLORES DEL BOOM






  Hoy culminaremos nuestros comentarios sobre el artículo que el Prof. Rolando Arellano publicara en el Comercio el pasado lunes 14 sobre las etapas del Boom Inmobiliario.  Y como no se completó el análisis de la tercera , la copiamos nuevamente para no perder el hilo.


Etapa III.- El crecimiento.- Cuando se vio que el sistema crediticio funcionaba, se amplió el acceso a la vivienda propia. Aparecieron empresas más grandes, entre ellas muchas extranjeras, que construían proyectos mayores, ya no solo en la Lima central, sino también en la periferia y en las provincias y para vivienda, trabajo o recreo. Con oferta mayor pero siempre inferior a la demanda, la preocupación central de la industria empezó a ser la velocidad de venta. ¿Tendré el precio adecuado para este segmento? o ¿Cómo anuncio mejor mi proyecto? Todo se vendía, pero la rapidez era básica para tener un balance financiero adecuado.     


   Si he de serle honesta, Prof. Arellano, me da la impresión de que no fue solo  la velocidad sino "la necesidad".   

  Me explico: No hay producto vendido sin fabricante que lo fabrique, sin vendedor que lo venda y sin comprador que lo compre. Creo que cabe considerar ciertas variables que se concatenaron entre sí:

1.  La necesidad de Ingenieros y Arquitectos de edad mediana de llevar un negocio propio, ya que el campo se estaba limitando solo a labores de orden administrativo, de supervisión técnica y en entidades estatales. Algunos fueron capaces de retirarse a tiempo con dignidad, pero otros tuvieron que sufrir la humillación de ver que  jóvenes sin un mínimo de experiencia, pero con un master en no sé qué (1) venían en su reemplazo.  Fue el pago que ¿merecidamente? tuvimos los de mi generación. Quienes antaño se rebelaron contra la "tiranía de los mayores", empezaron a sentir en carne propia lo que significaba ser considerados "viejos" para el puesto que desempeñaban. Debió ser muy duro para estas personas el tener que hacerse a un lado de buen grado o por la fuerza.   Quienes no ocultamos nuestras arrugas y nos enorgullecemos de nuestras canas no somos precisamente mayoría.   

2. Las necesidades familiares ampliamente descritas en el post  ¿Ha llegado el momento de vender nuestra casa?  que obligó a no pocos a vender y  comprar simultáneamente, y despertó la idea de dedicarse a la inversión en Bienes Raíces.  Asimismo, las Constructoras incipientes comenzaron a probar suerte en distritos como Surco y Miraflores,  pero esta vez adentrándose en zonas de tipo B. Los Proyectos parecían construirse por arte de magia. Recuerdo que en tiempos en que yo vivía en otra urbanización surcana  el proyecto de enfrente se vendió por completo en casco ¡y se edificó en seis meses!!! Claro que los problemas con el ascensor se convirtieron en el pan de cada día y teníamos al Serenazgo encargándose de auxiliar a los cautivos.  Hubo muchas quejas por vicios de construcción y demora en la Independización. Pero en lineas generales, la población se sentía satisfecha con el nuevo realce de las zonas. Díganlo si no los vecinos de Lord Nelson, Lord Cochrane y  Del Llano Zapata, entre otros.

3. La incursión de profesionales de otros campos en el Corretaje Inmobiliario, pues la rentabilidad era mucho mayor que la que daba un puesto fijo, con mayor razón para los de la ya mencionada edad mediana. En mi caso particular, fueron motivos familiares y muy personales los que me hicieron abandonar el Corretaje de Seguros y hasta mi Consagración Laical Privada. Hoy me tenéis por estos lares, divirtiendo a algunos y exasperando a otros con estos artículos, pero siempre con el afán de decir la verdad y proponer soluciones viables para desfacer los entuertos.  


Etapa IV.- La competencia.- Hoy con el crecimiento se observa un mercado mucho más competido y maduro. Así, la empresa que hace un edificio de 12 departamentos compite con la que tiene un proyecto de 400 casas y con aquella que hace una ciudad para 10.000 familias. ¿Los departamentos diseñados para Lima tendrán demanda en Ica? ¿Será mi marca atractiva y confiable? aparecen como interrogantes, pues ya no es seguro poder vender lo construido. Y como los costos suben, pues se compite también por los terrenos para construir, se necesita afinar más las inversiones. ¿Qué acabados maximizan el valor percibido con el menor costo? y ¿construyo o no en este terreno? 


 Prof. Arellano, desglosaré sus frases para hacer los ulteriores comentarios.


 Hoy con el crecimiento se observa un mercado mucho más competido y maduro...  Competitivo no se lo discuto. ¿Maduro? Permita que me sonría.  Crecimiento no implica necesariamente la Madurez. Existen demasiados cuarentones adolescentes. Valga la analogía.
  
  Observemos asimismo que en tal crecimiento interviene otra variable de índole social: Los jóvenes desean independizarse. Por tanto, se están construyendo viviendas orientadas a este segmento, con un área ínfima de incluso 28 m2, especialmente en el sector C. Sin embargo, quienes tienen más posibilidades de adquirirlas son adultos, que luego alquilarán a estos muchachos.  Mayor razón para insistir en la elaboración previa del Reglamento Interno, no sea que el edificio se vuelva ingobernable.


  Así, la empresa que hace un edificio de 12 departamentos compite con la que tiene un proyecto de 400 casas (2) y con aquella que hace una ciudad para 10.000 familias.  Pues... no estoy segura de que el asunto vaya por ahí.  Quienes buscan  un edificio de 12 departamentos, jamás aceptarían vivir en un complejo habitacional.  En este aspecto no creo que se dé la competencia entre Constructoras por captar al público tal o cual, sino por el hecho de exhibir un balance financiero y un posicionamiento, que hasta el panadero pueda decir que la Constructora X es muy conocida y recomendable.  Más claro:  Se busca DINERO Y FAMA... ¡Humanos somos!!!

   ¿Los departamentos diseñados para Lima tendrán demanda en Ica?  ¡Santo Cristo de Los Temblores! ¿La tierra no es arenosa en Ica , y no fue esta una de las razones por las que el último terremoto hizo los estragos que hizo?  Espero que al menos se contemple la "posibilidad" de un Estudio de Suelos antes de erigir edificios de 5 pisos a más. Quiero pensar, ¡aunque me temo...!!! Pero siempre quiero pensar.

  ¿Será mi marca atractiva y confiable?  Si los cerámicos comienzan a caerse de las paredes de los baños por causa de las filtraciones , o por una mala instalación eléctrica y del sistema de seguridad se origina un incendio, tengamos por seguro que no.  Por cierto, que cuando se da un siniestro de tal envergadura, no basta con que la constructora - esta vez con minúsculas - se contente con  recién ir a conectar los detectores de humo y los sistemas de extinción. Y después,  si te vi no me acuerdo. Esto avergonzaría a quien asó la manteca.  

   ...ya no es seguro poder vender lo construido  Es que los precios se han disparado una barbaridad y la SBS ha puesto trabas justificadas para que no terminemos con una Burbuja. A grosso modo, percibo que la responsabilidad cae tanto Propietarios como Constructores. Los primeros, por vender o revender pensando en hacerse millonarios de la noche a la mañana. Los segundos, por no ver que el enemigo no es precisamente "la competencia" sino su propio Sistema que ya no se ajusta a los requerimientos de hoy. Sin ir más lejos, ¿siguen empeñados en terminar la pre-venta y recién vender el resto cuando culmine la obra? ¡Que el Cielo se apiade, señores!

   ¿Qué acabados maximizan el valor percibido con el menor costo?  Tal vez sería mejor preguntarse "¿qué acabados son los más apropiados?"  

  Lima se ha convertido en un cúmulo de microclimas.  Miraflores está nublado, mientras en Surco el sol luce radiante. ¡Y son distritos que colindan!!!   No dudo que un tablero de madera luzca bellísimo, ¡pero no en el baño de visitas de un departamento con vista al mar, porque en menos de tres meses acabará corroído por la humedad!!!  Las puertas con vidrio templado en la ducha son muy atractivas y dan caché, ¿pero son útiles o más bien un estorbo al momento de bañar a los niños y a los adultos mayores?  

  Y por favor, ¿es posible que incluso en los Proyectos de gran envergadura se vean Cuartos de Servicio sin ventanas y Baños de Servicio sin lavabo?????  

 ¡Realmente patético, así lo permita el Reglamento Nacional de Edificaciones!!!! ¿Y luego nos rasgamos las vestiduras por las discriminaciones????  

  No es mi intención ser desagradable; empero, creo preciso destacar que donde se lavan los platos o la ropa, no son los espacios más aptos para higienizar manos sucias por necesidades corporales. ¿No protestó el Comprador? No se queje entonces de las infecciones intestinales u otras enfermedades que puedan sufrir él y los suyos.

 ¿construyo o no en este terreno?  Tengo la impresión de que el problema mayor no es "construir" sino "qué construir".

  En el artículo ¡Silencio! ¡Genios trabajando (Constructores y Corredores)  detallé ciertos problemas derivados de la falta de Asesoría en las Constructoras, la cual nos compete a los Agentes Inmobiliarios.  ¿Levantar un edificio con departamentos de más de 120 m2 frente a una avenida populosa o al lado de Talleres Automotores?  ¡No es de extrañar que pasen años y no se venda nada! Ni tampoco que el Comprador esté a la expectativa y no acabe de decidirse, porque su sectorista le dijo que "el proyecto no marcha".  Construir lo apropiado , para el lugar apropiado , en el momento apropiado y al precio apropiado,  requiere el concurso de varias cabezas pensantes y de distintas especialidades.  Considero que ya es tiempo de que concebir la elaboración de un Proyecto Inmobiliario como lo que es: Una Tarea Multidisciplinar.

  En fin, así como en el sector inmobiliario los tiempos cambian, la competencia crece en todos los sectores. Y aunque el mercado sigue creciendo, el éxito no es seguro ni siquiera para las empresas grandes y usualmente ganadoras. Pero los que hayan entendido que la realidad es distinta y se preparen en consecuencia podrán seguir ganando mucho.

  Por lo visto Ud. y yo coincidimos en que los Constructores deben ponerse "al día".  Y dado que la Construcción es un negocio, obviamente no se puede esperar una política de corte franciscano.  Con todo, si seguir ganando mucho es la meta suprema y no la natural consecuencia, los entuertos seguirán igual o peor.  Preciso es poner las cosas en su sitio y todos saldremos ganando. Y mucho.


Profesor Rolando Arellano, muchas gracias por sus aportes para nuestro rubro.


Notas Aclaratorias

(1) Como docente que fui durante 17 año de mi vida, considero  un desatino mayúsculo el que a muchachos sin ninguna experiencia profesional se les permita hacer una Maestría. Para este grado académico mínimo se debería exigir cinco años de trabajo en el campo. Pero la ideología imperante exige hacer a un lado la experiencia de los mayores y exponer al joven a un puesto para el que mental y emocionalmente no se encuentra preparado.  Los costes sociales ya los estamos sufriendo. Y se están convirtiendo en cuello de botella para nuestro sector.
(2) ¿Proyecto de 400 casas? De repente en otra ciudad. En Lima no lo conozco. Perdón si soy ignorante.



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