VA A NACER UN BEBITO...

"REMODELACIÓN DE BIEN FUTURO"

(1) 

Sí, amables lectores. Han leído bien. El título de este post es Remodelación de bien futuro.  Convengo que más de uno -especialmente si es abogado de profesión- pensará que el confinamiento terminó por alterar mi cordura. Pero me ratifico. En un artículo que escribí hace cinco años  referí que los peruanos somos tan y tan creativos, que hemos inventado dicha modalidad, dando pie para que que cada departamento de un proyecto determinado termine con su propio diseño interior, y todo esto antes incluso de levantarse el edificio. Hoy voy a retomar el tema para  a los potenciales compradores e inversionistas que están pensando en adquirir un departamento en planos, en casco o en etapa de acabados. Porque a pesar de la pandemia el mercado hierve, señores, al menos en lo que a viviendas se refiere, así haya quienes pretendan convencernos de lo contrario en aras de otros intereses. 

Vayamos por el principio: ¿Qué es una compraventa de inmueble bien futuro? Es acto jurídico perfectamente válido y regulado por nuestra legislación. En Doctrina se le conoce como "venta de cosa esperada"(2), es decir, de un bien que en el momento no tiene existencia, pero que a futuro sí la tendrá y así se estipula en las cláusulas del contrato que celebran las partes, en este caso el Constructor y el Comprador.  El art. 1534 del Código Civil dice expresamente:

En la venta de un bien que ambas partes saben que es futuro, el contrato está sujeto a la condición suspensiva de que llegue a tener existencia.

Para la seguridad jurídica, es indispensable que esta minuta de compraventa a bien futuro adquiera fecha cierta (3), que en el argot popular y para tales efectos significa ir a notaría.  Y lo digo porque hay quienes erróneamente la mantienen en el status de documento privado hasta la entrega del inmueble, y todo porque financian con recursos propios y/o el constructor es familiar o amigo del comprador. ¡No quiero ni pensar que a una de las partes le ocurra algo -peor en tiempos de pandemia- y se queden con un contrato de dudosa validez! Con todo, es más probable que se recurra al financiamiento bancario y es así que la minuta será elevada a Escritura Pública, así las partes se rasguen las vestiduras (4).  Conste que no me han faltado ganas de incendiar más de una entidad financiera por tanta burocracia para aprobar un crédito hipotecario, pero es innegable que su intervención ha puesto un verdadero freno a la informalidad típica del peruano. 

Ahora bien, todo Desarrollador Inmobiliario -para hablar con los términos de ASEI (5)- ofrece un proyecto ya aprobado en la Municipalidad y acorde a los parámetros urbanísticos que esta determina. Esto no quita que el comprador desee ciertas mejoras en lo que será su futura vivienda. Así tenemos que si la cocina es cerrada, que se convierta en kitchenett y se integre a la sala-comedor; que si hay una ventana hacia la terraza, se cambie por una mampara; que si el cuarto de servicio está contiguo al pasillo, se transforme en sala de estar o en otro dormitorio para el hijo adolescente...  Del mismo modo se pide mover puntos de cable e internet, instalar bar, o chimenea o lavaplatos, agregar una torre de hornos, colocar ventanas antirruido, cambiar sanitarios o color de las paredes... Como puede observarse, estos cambios no comprometen estructuras, se pactan sobre el mismo plano y responden a las necesidades y gusto del cliente.

¿Y este proceder del Desarrollador Inmobiliario contradice lo normado en el Reglamento Nacional de Edificaciones o las ordenanzas municipales? La respuesta es un rotundo NO. En el foro Ingenieros Civiles del Perú -donde gentilmente se me permite participar- se me explicó que estas modificaciones no sustanciales se anotan en el cuaderno de obra -previa autorización del arquitecto y con el nuevo plano de arquitectura- y luego se presenta dicha modificación a la Municipalidad, de manera que el cambio queda registrado desde un principio y así figurará en la Declaratoria de Fábrica a inscribirse en Registros Públicos. El ingeniero gerente de una de las constructoras con la que trabajamos mis hermanos y yo  corroboró lo planteado por sus colegas. 

He aquí un ejemplo de una Remodelación a bien futuro perfectamente planificada. Los planos pertenecen a un proyecto ubicado en Tudela y Varela -San Isidro y que ya está en casco:

Este será un lujoso departamento de 202 m2. La distribución es excelente. Las áreas destacadas en rojo corresponden una lavandería de buen tamaño y una espaciosa sala de estar con ambiente para un estudio doble. Este último me parece ideal para una familia con hijos en edad escolar, ya que permite la supervisión adulta de lo que ven los menores en internet. Y es evidente que tener baño, mas no cuarto de servicio,  es ideal para quienes prefieren un personal doméstico que trabaje por horas. Mas, ¿qué  sucede si las necesidades son otras, en especial en estos tiempos de pandemia, en que es preferible que las trabajadores del hogar no estén de idas y venidas? Por otro lado, puede ser necesario un nuevo dormitorio para el adulto mayor que ya no está en edad de vivir solo. Así que el mismo Desarrollador Inmobiliario ha previsto unas variantes, esta vez para los departamentos 301 y 401, pero que tranquilamente pueden aplicar para el 201, que es el de arriba:

Continuando con este diseño se consigue salvar la situación arriba mencionada u otra análoga. Y sin perder la necesaria sala de estar/estudio, se ha agregado un nuevo dormitorio para el adulto mayor y un cuarto de servicio decente para la técnica que lo cuide. Estas modificaciones no sustanciales son sencillísimas y suelen ser muy baratas, pues el drywall sirve de maravilla para efectuarlas.  Los parámetros urbanísticos sanisidrinos permiten tres dormitorios a más en departamentos que superan los 180 m2, así que no hay problema por ese lado. Si el comprador solicitara tales cambios, este sería el plano de arquitectura definitivo que aparecería en la Declaratoria de Fábrica y en Registros Públicos. Aquí paz y en el departamento, gloria.

Ahora bien, ¿qué sucede si los parámetros urbanísticos de un predio no autorizan a implementar un dormitorio más?

En estos casos, el Desarrollador Inmobiliario suele elaborar planos que permitan al cliente acondicionar los ambientes interiores como mejor le parezca, sin alterar el porcentaje de área techada y sin salirse de la norma. A las pruebas me remito: Vean la planta de distribución de abajo. ¿A qué no adivinan cuál sería el cuarto dormitorio, en caso de necesitarse?

Este departamento es parte de  un edificio frente a parque que se levantará en San Borja, y  que está a cargo del mismo Desarrollador Inmobiliario que construye el proyecto de Tudela y Varela. Obviamente este no es el plano acotado, pero la idea está clara, ¿verdad que sí?  En 120  m2 caben papá y mamá con tres hijos, cada uno de estos últimos en su propio dormitorio y sin que el agregado signifique tugurización, dado que la densidad poblacional prevista para este predio no variaría en forma alguna. Eso sí: en la Declaratoria de Fábrica figurará la sala de TV como tal. Que el nuevo propietario la convierta  en área de descanso, de juegos, de gimnasia o de home office es otro cantar. Y nadie podrá meterse a averiguarlo.

Hay una tercera figura, y es cuando el comprador desee una ampliación del área techada, o bien solicita una instalación fija y permanente -una piscina, por ejemplo-, lo que afectaría significativamente normativas y estructuras.  ¿Qué se suele hacer en estos casos? 

Aclaremos: es necesario respetar el área libre de un predio, así como la capacidad portante (6)  de suelos y muros. Si la estructura va a quedar comprometida, no se puede construir un minidepartamento de material noble en la terraza de un duplex, ni tampoco una piscina, pues a la hora de la verdad un sismo de mediana intensidad vendría a poner las cosas en su sitio. Y esto ha de entenderlo el comprador, por mucho que le parezca que la mencionada terraza es un desperdicio.  Con todo, el área libre no deja de ser tal si se le coloca un sol y sombra con policarbonato, o bien se divide con mampara de madera y/o vidrio templado, o se le agrega un muro divisorio y de mediano altura para separar los ambientes. Quede claro que todo esto habrá de hacerse con material aligerado y sin desmedro de la iluminación, ventilación y libre circulación, y con la posibilidad de revertirlo todo a su estado original.  

Mas he aquí que peruanos somos, por lo cual abundan en demasía quienes recurren a un simple maestro de obras para hacer remodelaciones, comprometiendo la seguridad propia y de los vecinos. Visto que semejante descalabro puede ocasionar hasta desgracias personales y que los Desarrolladores Inmobiliarios no pueden darse el lujo de permitir el ingreso de personal ajeno a la constructora si todavía no ha terminado la venta de sus unidades, es que muchos de ellos optan por efectuar ciertas modificaciones razonables y con criterio técnico una vez pasada la Conformidad de Obra, pero bajo la responsabilidad del comprador. Reitero lo que planteé en el post Comprar departamentos en planos (2): en este país el nuevo propietario hará en su vivienda lo que le venga en gana, así el señor Alcalde acuda a la Corte Internacional de La Haya. Por tanto, para evitar daños, averías y conflictos en el nuevo predio, considero lo más apropiado que sea el mismo Desarrollador de la obra quien se encargue de las modificaciones extraoficiales que no supongan riesgo. Me da la impresión de que los mismos municipios de forma tácita  han asumido esta realidad sin mayores complicaciones. 

Como ven, amables lectores, así funciona por estos lares el sistema de remodelación de bien futuro, Quede claro que dicha  nomenclatura en sí misma no existe como tal,  si bien nuestra criolla manera de pensar ya lo ha establecido como sistema.  Y se impuso como tal desde el inicio del boom inmobiliario, especialmente con edificios de baja o mediana densidad poblacional. Los proyectos más populosos no suelen dar tanto margen para tales modificaciones, al menos hasta donde sé, y las razones son obvias: la entrega del edificio se retrasaría el doble, amén que en departamentos pequeños no es factible efectuar mayores cambios. Aún así, creo posible solicitar alguna mejora que no signifique demora ni alteración del plano inicial. Todo es cuestión de conversar y llegar a un acuerdo satisfactorio, lo cual redundará en beneficio propio de las partes en particular y del rubro inmobiliario en general.

Tal como en otras ocasiones, les invito a manifestar sus opiniones en este blog o en Facebook. 

Notas aclaratorias

(1) Imagen del sitio web Planear Construcciones S.A

(2) Concepto explicado por Max Arias Schreiber Pezet. Tomado de la web Pasión por el Derecho: Venta de bien futuro en el Código Civil Artículo 1534

(3) El art. 245 del Código Procesal Civil define claramente las situaciones para que un documento adquiera este status: Artículo 245.- Fecha cierta.- Un documento privado adquiere fecha cierta y produce eficacia jurídica como tal en el procesodesde:1. La muerte del otorgante; 2. La presentación del documento ante funcionario público; 3. La presentación del documento ante notario público, para que certifique la fecha o legalice las firmas; 4. La difusión a través de un medio público de fecha determinada o determinable; y 5. Otros casos análogos.Excepcionalmente, el Juez puede considerar como fecha cierta la que haya sido determinadapor medios técnicos que le produzcan convicción.

(4) Aunque no lo crean, todavía hay personas reacias a la formalidad, que piensan que legalizar firmas es "sacadera de plata para enriquecer al notario". ¡Me consta!!!

(5) Es la sigla de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú.

(6) 1. f . Presión que se puede ejercer sobre el terreno o sobre una estructura determinada (p.ej.: jácena, muro) sin peligro alguno. Para más información hacer click en el siguiente enlace:  

https://www.construmatica.com/construpedia/Capacidad_Portante

CÓMO VENDER TU PROPIEDAD: QUINTA EDICIÓN

Comparto con ustedes la última edición de este  e-book inmobiliario. Espero que les sea de utilidad. Muchas gracias. LEER LIBRO ELECTRÓNICO ---> Flipsnack LLC - 55 2nd St, 4th Fl, San Francisco, CA 94105, USA

ENTRE EL MIEDO Y LA ESPECULACIÓN

Amables lectores, hoy voy a tratar un tema incómodo. Pos ni modo, como dicen los mexicanos, ya que alguien tiene que tomar el toro por las astas. Así que voy al punto. Y es que observo que, debido a la crisis sanitaria, el rubro inmobiliario ha empezado a moverse entre el Miedo y la Especulación.

Es un hecho que la situación no tolera bufonadas. Casi ochocientos mil contagios no es para tomarlo a juego. Pero tampoco ayuda entrar en pánico ante un estornudo. Y si no queremos que la economía familiar y nacional colapse, indudablemente habremos de generar ingresos... y ayudar a generarlos, que del intercambio de bienes y servicios vive el sistema. Sin bajar la guardia ante el riesgo de contagio -ya que deseamos vivir y que vivan las personas que amamos-, creo indispensable que reemplacemos los temores por una saludable y prudente objetividad, la cual nos permitirá apreciar los hechos en su auténtica perspectiva. En esta línea, cabe afirmar que no están los tiempos para desperdicios, pero tampoco para perder las oportunidades cuando se cuenta con recursos suficientes y la necesidad de vivienda apremia.

¿Qué está sucediendo? Que si bien la emergencia ha golpeado los hogares -en especial de quienes ejercían trabajo dependiente- no faltan aquellos que tienen los medios y que necesitan comprar ya una vivienda, pero vacilan y no se deciden, a pesar de no requerir ni siquiera financiamiento bancario. El Miedo es quien toma las decisiones. Y terminan perdiendo el inmueble.  Intentan consolarse con el consabido ¡es que ese departamento no era para mí!, pero a las claras se percibe que maldicen su propia indecisión. Pena me dio esa señora que dio largas y largas por la cuarentena, para luego enterarse de que el flat del primer piso que tanto deseaba ya estaba separado. Lo peor de todo es que era el departamento que más se adecuaba a sus necesidades, con mayor razón porque su madre es una adulta mayor y su vivienda era alquilada. Y simplemente lo perdió. Y como ella, no pocos están cometiendo semejante error, más peligroso ahora por causa de la pandemia de marras. A no dudarlo, será un gran alivio residir en casa propia en caso de infectarnos, ya que no existirá posibilidad alguna de que un asustado propietario curse una carta notarial para que nos mudemos ipso facto.

De más está agregar que también abundan oportunistas detestables que quieren sacar provecho de la situación. Y especulan con un desparpajo tal que no dejan de sorprenderme, a pesar de la experiencia de mis sesenta setiembres. Sin ir más lejos, una muchacha, sin rubor alguno,  me preguntó si tenía departamentos con precios ajustados Covid-19. ¡Palabras textuales!!! Ganas me dieron de decirle que lo único que había que ajustar era su presupuesto y, por ende, su elección de inmueble y zona. Pero me contuve y con toda amabilidad expliqué las razones por las que no puede aplicarse tal concepto. Tuve otro caso, esta vez en una publicidad hecha en Facebook, en que el interesado prácticamente exigía la rebaja del 25% del monto de la renta porque en esta pandemia todos pierden. Más claro: ¡el interesado pretendía que mi cliente arrendadora perdiera!!! Le respondí lo más alturadamente que pude; mas como entraron otros con la misma nota, terminé borrando los importunos comentarios. 

Pero más que el oportunismo, me preocupa que el Miedo invada a las empresas constructoras y sean ellas mismas las que den pie a la Especulación, haciendo ofertas que a la larga traerán más de un dolor de cabeza a sus directivos. Por ahí veo que algunas inmobiliarias -¡y de prestigio!- han optado por rebajar sus precios, ofreciendo el oro y el moro e incluso asumiendo ante el banco buena parte de la cuota inicial, con cargo a que el cliente les pague a la entrega del inmueble. Así lo refiere el mismísimo ASEI en el diario digital Dipromin. No dudo que concesiones de esta naturaleza pueda ser favorable para casos puntuales. ¡Pero implantarlas como políticas de empresa para todos sus proyectos me sabe a rancio!  Esto malogra el mercado y puede hacer tambalear al rubro, pues no se debe colocar en un mismo saco a compradores de Monterrico y Carabayllo, por poner un ejemplo. ¡Distancias hay entre clientes VIP y Mivivienda, creánme! Por supuesto que existen casos extremos en que la constructora necesita liquidez inmediata, mas dudo muchísimo que tirar la casa por la ventana sea la mejor manera de resolver el problema, así sea durante una feria inmobiliaria en que la meta es vender como locos. Y si como se cuenta, el porcentaje de operaciones cerradas casi alcanza el mismo que había previo a la pandemia, es que los compradores no están tan en la inopia como se nos quiso hacer creer, pues no hay cliente en quiebra que pueda obtener un crédito ni banco que se lo conceda.

Los proyectos que intermedio para el segmento B de Surco han mantenido sus precios de preventa, medida que me ha parecido sapientísima. Y se están vendiendo con ajustes razonables y en nada desproporcionados. Sin ambages ni rodeos, a cada interesado explico que las constructoras tienen presupuestos y obligaciones laborales que cumplir, que el Covid-19 ha hecho que tales presupuestos se hayan incrementado incluso hasta en un 20%, dependiendo de la envergadura del proyecto (1); y que el banco libera el dinero no para avanzar, sino según avance de obra. En líneas generales la gente lo entiende. Y observo que muchos no se habían percatado de la inversión extra que debe hacer el constructor, por lo que voluntad oportunidad y/o especuladora propiamente dicha no hay, al menos en la mayoría de los casos. Bueno sería que las empresas tomaran en cuenta estas y otras experiencias similares y replantearan sus plus de ventas, no sea que todos nos perjudiquemos por la ansiedad cuarenténica de algunos gerentes comerciales. 

Bien dicen por ahí que las crisis sacan lo mejor y lo peor de los seres humanos. Por lo que veo esta pandemia no ha sido la excepción. Estamos siendo testigos de múltiples comportamientos impulsivos arrogantes y faltos de responsabilidad por parte de gente joven y alocada. ¿Y hemos de seguir tal ejemplo los adultos??? Indudablemente, no.  Pienso que, a pesar del estrés que pueda provocarnos las actuales circunstancias, el razonamiento lógico se impone, de manera especial en el sector inmobiliario. Por tanto y sin pestañear, hago a los compradores las siguientes preguntas: 

En tu decisión de postergar la compra ¿hay Prudencia, o simplemente Miedo? Si cuentas con los recursos necesarios, si tus ingresos no tienen visos de mermarse e incluso debes mudarte en breve, ¿dilatas la compra por precaución o por las ganas que tienes de hacerte el interesante? ¿La pandemia ha afectado realmente tu economía, o solo te ha ayudado a distinguir entre lo indispensable y lo superfluo? ¿En verdad precisas esa rebaja,  o es que te has encaprichado con ese departamento, ese mismo que nunca estuvo a tu alcance y que piensas revender a un precio mucho  mayor? ¿Te parece apropiado asumir dos deudas a la vez -con el banco y la constructora- todo para presumir de "vivo" ante tus amistades, sabiendo que probablemente no puedas cumplir con la de la constructora?   

Y a los empresarios de la construcción les pregunto igual: 

¿En cierto que tus ventas se han reducido casi a cero desde que se inició la pandemia o simplemente están demorando más tiempo en cerrarse? ¿Es la crisis sanitaria la única causa de las mínimas ventas,  o hay otras razones de peso que insistes en no tomar en cuenta? ¿Tus diseños constructivos responden a las nuevas necesidades de una vivienda familiar, o tal vez carecen de los ahora requisitos indispensables? (2)  ¿Has buscado aliados estratégicos para colocar sus inmuebles, o todavía te das el lujo de rechazar la ayuda que te ofrecemos los agentes inmobiliarios? (3) ¿Los prospectos compradores son significativamente menos, o es el banco con el que trabajas el que aburre a tus clientes, logrando que estos se decidan por otro proyecto financiado por una entidad menos burocrática? (4) ¿Los usuarios de Ahorro Casa (5) acaso dejaron de aportar sus cuotas para comprar con Mivivienda, o más bien han sido puntualísimos y en plena cuarentena estricta?

Indudablemente hay que hacer ajustes diversos según la realidad de personas y empresas. Cada caso es diferente, por eso pienso que debería evaluarse por separado en vez de generalizar. Y esto vale tanto para compradores como para empresas de la construcción. Estamos en pandemia, cierto. La situación no es para tomarla a juego, indudablemente. Mas si queremos salir airosos, es preciso proceder con objetividad, sin pánico y sin afanes mezquinos. Hay que atacar al verdadero enemigo, no al que el Miedo y la Especulación nos quieran presentar como tal. De otra manera -y no a la larga, sino a la corta- me temo que el remedio resultará peor que la enfermedad.

Como siempre, espero sus amables comentarios en este blog o en Facebook.

Notas aclaratorias:

(1) Se dijo en el foro Ingenieros Civiles del Perú.

(2) Sobre este punto tengo una serie de post con la etiqueta Reflexiones en cuarentena. Les invito a leerlos

(3) Espero que la plataforma Nexo Agentes que lanzará ASEI en octubre resuelva en gran parte tan errada praxis, si bien hasta el momento solo treinta de sus empresas afiliadas se avienen a participar de dicho programa. 

(4) Esto ocurrió con dos de mis clientes. El mismo banco echó a perder dos operaciones y sin culpa de la sectorista. Escribiré un post sobre esta materia.

(5) Es el nombre genérico de un producto ofrecido para quienes no pueden acreditar ingresos.

OFICINAS VIRTUALES Y/O POR HORAS: UNA EXCELENTE ALTERNATIVA ANTE LA CRISIS SANITARIA

En línea con el artículo anterior, hoy voy a plantear una solución que me parece ideal para los profesionales y empresarios de nivel medio que se han visto golpeados por la pandemia: las oficinas virtuales y/o por horas.

Me explico: La emergencia sanitaria nos afecta a todos. Y poco a poco estamos acomodándonos a la nueva situación. Algunos podemos teletrabajar en casa sin mayores problemas. Pero a otros les es manifiestamente imposible y no siempre por causa de los hijos pequeños, sino de los arcangélicos infantes del departamento contiguo. Por otro lado, es del todo inconveniente celebrar reuniones de negocios en el propio domicilio. En estos casos hay que buscar espacios idóneos que permitan respirar un aire más profesional siquiera de vez en cuando.  Tomando en cuenta que hay centros empresariales de primer nivel y que están al borde de la ruina por la caída de los alquileres, creo que se puede hacer una mixtura que beneficie a todas las partes interesadas. Y las oficinas virtuales y/o por horas me parecen una alternativa excelente.

Pero vayamos por partes. ¿Qué es una oficina virtual? Es un sistema mediante el cual el cliente cuenta con una serie de servicios básicos como dirección comercial, línea telefónica privada, recepción de documentos y de llamadas, fotocopiado... sin utilizar el espacio físico de la oficina en sí, pero con opción de alquilarlo por un determinado número de horas en caso de ser necesario. Con la seguridad, prestancia y tecnología de punta ofrece un centro empresarial.  Al principio se le ideó a manera de coworking, es decir, un ambiente amplio y abierto, donde podían confluir los usuarios, que entraban y salían al concluir el tiempo pactado para trabajar.. Otros - como fue el caso de  Doomo Oficinas SAC (1) - se adelantaron a la pandemia e idearon una variante que contemplaba los espacios privados para dos, tres o más personas -según fuera el requerimiento- y con todos los servicios arriba mencionados, incluyendo luz, mantenimiento, vigilancia y licencia comercial (2).  Esta segunda modalidad se impone, dada la pandemia de marras. A no dudarlo.

Desde hace casi dos años empecé a intermediar este tipo de alquileres.  Y con mi socio hice uso del sistema en enero del 2019 y arrendamos por horas una oficina de Doomo (2).  Me pareció fabuloso, en especial por el silencio monacal que disfrutamos con solo cerrar la puerta. ¡No podía creer que estuviéramos en la mismísima Av. El Derby, donde tanto padecí la tortura de los ruidos molestos! A esto agréguese la internet de banda ancha, el aire acondicionado regulable en cada ambiente, el mobiliario ergonómico y los litros de café que podíamos servirnos gratis. Y lo que más me ha  gustado de estas oficinas en particular es que son  espacios privados dentro de uno amplio, es decir, módulos independientes separados por mamparas de vidrio y totalmente amoblados, que dan calidez y privacidad al mismo tiempo.  También cuenta con sala de reuniones, directorios y salas de eventos, amén de otras áreas comunes como cafetería, comedor, gimnasio, bar inglés... que serán reabiertos una vez superada la emergencia sanitaria.

Convengo que todos estamos acostumbrados al arrendamiento tradicional, pero es preciso adaptarse, más todavía si se trata de la supervivencia de los arrendadores y la apremiante necesidad de reducir costos por parte de los arrendatarios. Y si desde antes de la pandemia ya se había establecido el sistema de las oficinas virtuales y/o por horas, ¿a qué esperar para hacer uso de él a gran escala?  Adviértase que, aunque sea a disgusto, ya hay centros empresariales que han comenzado a habilitar sus ambientes para esta nueva modalidad. ¡Hasta los hoteles la están ofreciendo para afrontar la crisis!  A las pruebas me remito: Si quieren ver lo que ya estaba generalizándose en otros países y mucho antes de la pandemia, solo tienen que hacer click aquí.

Toda situación nueva requiere tiempo para amoldarse, mas no olvidemos que ya han pasado seis meses desde que se declaró la cuarentena. Y esto va para largo. Si bien con un poco de orden en casa se puede teletrabajar tranquilo, hay actividades y labores totalmente inapropiadas para el entorno doméstico. Visto así, no cabe esperar tanto para decidirse. ¿Queréis laborar en paz y sin niños pequeños al lado, siquiera unas cuantas horas a la semana? ¿Requerís de un domicilio netamente comercial y un servicio profesional de recepción de llamadas? ¿Necesitáis minimizar costos, manteniendo una excelente imagen empresarial ante socios y clientes?  Pues les invito a contratar ya los servicios de las oficinas virtuales y/o por horas . Conste que Doomo es una alternativa ya probada. ¡Les animo a tomarla!

Como siempre, espero sus amables intervenciones en este blog o en Facebook.

Notas aclaratorias:

(1) Trabajo con ellos hace casi dos años.

(2) Hay paquetes desde US$ 60.00 mensuales, incluido IGV.

¡VOY A ENLOQUECER SI SIGO TRABAJANDO EN CASA!!!

© La Voz de Asturias

Amables lectores, indudablemente la pandemia de marras ha traído consigo un sinfín de situaciones imprevistas. La primera y más trágica de ellas: tener a los hijos en casa veinticuatro horas cada día.  La segunda: el home office obligatorio. Las cuarentenas son molestas por lo limitantes, pero el valor agregado a las mismas es la alborotada presencia infantil.  Porque no  me negarán que son los arcangélicos vástagos quienes están terminando de destrozar los ya alterados nervios parentales, haciendo más insufrible el encierro. La imagen que encabeza el post es los suficientemente elocuente. Y elocuente es también lo que escucho - más bien leo- aquí y allá, de manera directa o indirecta: 

¡Voy a enloquecer si sigo trabajando en casa!!!

No sé si debí nacer en la Edad Media o simplemente estoy fuera de foco. El hecho es que en mis tiempos idos los niños pequeños también permanecíamos confinados veinticuatro horas cada día con una madre a tiempo completo, pero que ejercía diligentemente su propio trabajo como ama de casa. Y conste que tengo recuerdos desde los tres años de edad, tiempo en que mi padre participaba activamente en la política. No existían guarderías, de manera que hasta los seis años -edad en la que iniciábamos la etapa escolar- no salíamos a la calle, salvo en momentos señalados,  y nunca sufrimos ataques de claustrofobia por ello. Comíamos lo que se nos ponía en la mesa. Y si alguno soltaba un no me gusta la comida, la madre en el acto le hacía callar con un ¡no te he preguntado si te gusta!  Ni por asomo osábamos interrumpir a mamá o papá en el trabajo, fuera profesional o doméstico. Correteábamos y jugábamos en espacios asignados. ¡Y pobres de nosotros si teníamos la osadía de asomarnos sin permiso cuando venía una visita! La inocencia infantil era respetada y los pequeños no escuchaban conversaciones de los mayores (1).  La televisión tenía un horario fijo. A las 9:00 pm todos íbamos a dormir. Y sanseacabó. Y todo esto en un departamento piso muchos más amplio que los de ahora, cierto. Solo que no se nos permitía estar en lo que hoy llamaríamos área social: hall, sala y comedor. Nuestros juegos se efectuaban en un patio largo que unía cocina con lavandería, así que el espacio infantil era bastante restringido.  ¡Y éramos cinco hermanos! Bueno, cuatro y un bebé - mi hermano Andrés- a partir de 1965.  

¡Qué épocas aquellas!  ¡Los tiempos cambiaron!, me dirán mis lectores. Y yo digo que no. No cambiaron los tiempos: Cambiaron las personas. Y cambiaron las personas porque cambió la educación. Y cambió la educación porque cambiaron las exigencias y las redujeron al mínimo. Y ahora en esta crisis global pagamos las consecuencias de tal desatino. ¿Qué hacer entonces?

Vistas las circunstancias, creo que en lugar de lamentar amargamente por lo mal que va el mundo, resulta más saludable armonizar lo bueno de ambas épocas, rescatando las sanas costumbres del pasado y asumiendo los avances del presente. Antes había autoridad parental y hoy son los niños los que imponen sus reglas a punta de chillidos y pataletas. Antes no había internet  y hoy se recurre a esta para trabajar y cursar los estudios escolares y universitarios. Hasta el pasado mes de marzo las viviendas eran poco menos que hoteles, donde padres e hijos solo pernoctaban luego de largas jornadas de estudio y trabajo fuera de casa; y ahora padres e hijos permanecen juntos y encerrados debido a la pandemia. Es vital, entonces, una reestructuración de roles y patrones de comportamiento dentro del Hogar, pues de otra manera no solo peligra la salud mental, sino el sustento diario. Concentrémonos en este último. Por eso me permito sugerencias puntuales, en particular para quienes son trabajadores dependientes. Y si a alguno le parezco retrógrada y dictatorial, solo me resta acotar que todos son libres de pensar lo que les plazca, así como yo de escribir lo que escribo.

1. Organiza tu Hogar. Entendamos esto: TÚ ERES EL ADULTO, no tus hijos, salvo que ya se valgan por sí mismos. Es a ti  a quien corresponde poner las reglas, no a ellos. Y aun siendo mayores de edad, si viven contigo han de respetar tu normas. No olvides que La Familia es la primera escuela de virtudes sociales (2). No tienes derecho a exigir que la sociedad funcione si tu casa es un caos. 

 El Decálogo del Desarrollo señala como prioridades el Orden y la Limpieza. Esto rige para personas y espacios. Y supone un horario para levantarse y acostarse, para el estudio y trabajo on line, para los quehaceres hogareños compartidos y para el esparcimiento. Con mayor razón por los riesgos de contagio, es vital que asignes roles de responsabilidad a tus hijos, acordes a su edad.  El que tengan que traer el desinfectante, rociar el alcohol en las manos de sus padres, tender sus camas, pelar zanahorias, recoger la basura, etc. le hará experimentar que son parte activa de la organización familiar. Fatal equivocación es convertirlos en parásitos domésticos que solo saben estorbar. La foto de arriba representa muy bien la educación que convierte a los hijos en monstruos de egoísmo.

2. Organiza tu espacio de trabajo. Y que este sea sagrado y vedado para los niños pequeños. Papá y mamá están trabajando ha de ser frase tajante que marque los límites. ¡Y no me salgan con que los angelitos se van a traumar! ¿Acaso se les permite molestar durante la escena cumbre de la telenovela (3) o la final de la Champions??? Es más: justamente por su seguridad personal ante las instalaciones eléctricas y sanitarias del inmueble, es necesario que el niño entienda que hay lugares en los que no le está permitido transitar. De hecho la misma cuarentena ha traído a colación este concepto.

Un error muy común que veo en las fotos que representan el home office es la madre o el padre digitando la laptop con una criatura en el regazo. ¡Qué forma tan absurda de enseñarle a respetar el trabajo adulto! Seamos realistas: Nadie puede concentrarse en su trabajo profesional teniendo un bebé en brazos. Al final malcrías al hijo, echas a perder tu trabajo y acabas con los nervios hechos paté, con el agravante de que una labor profesional mal hecha puede traer como consecuencia que pierdas el empleo. Mientras estás teletrabajando, ninguna persona debería estar a tu alrededor, salvo que sean adultos que estén lo suyo sin estorbar, o bien un hijo ya mayorcito haciendo sus tareas. 

¿Y cuál es el lugar apropiado? Eso lo tendrás que ver de acuerdo al lugar donde vives. En El Derby yo me sentaba en el sofá de la sala y colocaba mi notebook en una mesa plegable. En el departamento donde resido ahora tengo un escritorio dentro de mi habitación. Y si cierro mi puerta, bien saben Carlos y la propietaria que no estoy para nadie, menos si he avisado que tengo webinar o atención virtual a clientes. Igual ocurre cuando ellos cierran las suyas.

 3. No permitas que  cuarentenas y toques de queda relajen el decoro. Esto valga para la vestimenta y los modales. Hay quienes creen que estar "entre casa" da luz verde al descuido y la vulgaridad. Todo el día están en pijama, no se afeitan o no se arreglan, no tienden sus camas, dejan ver on line ropa y trastos tirados aquí y allá  ¡y hasta toman sus alimentos en plena reunión virtual con extraños! ¿Qué es esto??? ¡El Hogar no puede convertirse en un antro bajo ningún concepto! Báñate a diario, como lo hacías antes de la pandemia, cepilla tus dientes luego de cada comida, ordena tu habitación y siéntate frente a la computadora solo cuando todo esté limpio y en su lugar. Que otro tanto hagan los que residen contigo. Usa ropa cómoda, pero decente. No descuides nunca tu presentación personal. Ten tu mesa de trabajo con todos los útiles de oficina a la mano y en un solo organizador, que para esto hasta los vasos de Starbucks sirven. 

4. Silencia los grupos de Whatsapp, Facebook y otras redes sociales, al menos mientras teletrabajas. Yo no entiendo cómo pretenden guardar la calma aquellos que reciben y envían mil notificaciones por minuto. ¿Y cuál es el contenido urgente?  Que si la modelo tal fue encontrada in fraganti con el futbolista cual, que el amigo preparó una parrillada en su casa de playa, o que el Dr. Frankensteinfurter ha descubierto por fin la vacuna anticovid... A diario la red se congestiona irresponsablemente con una requetefila de videos, noticias falsas, mensajes divinos y augurios del fin del mundo. ¿Cómo no enloquecer con un mejunje así??? 

Yo he optado por utilizar el WhatsApp y Facebook exclusivamente para asuntos de trabajo. Abomino el uso frívolo de los medios virtuales y no permito que llenen mis bandejas con trivialidades. Incluso tengo el celular en modo de vibrador y no percibo sonido alguno ni siquiera en las llamadas. No te pido que hagas algo similar, ya que las redes tal vez sean tu único ámbito de esparcimiento; pero sí que en aras de tu paz mental dejes de estar pendiente del último tweet que publicó tu vecino. Silenciar los grupos es facilísimo, ya que las redes tienen mecanismos para ello. La dispersión es el peor enemigo de la concentración. No lo olvides.

5. Cuida tu alimentación e higiene mental. Ingiere los nutrientes que necesita tu cuerpo y bebe mucha agua.  Piensa que es el momento ideal para que tus hijos pequeños perciban que es preciso comer lo que alimenta, independientemente de que nos guste o no. ¡Y quién mejor que tú para darles ese ejemplo! Siéntate a la mesa con tu familia sin portar el celular y no permitas su uso mientras toman los alimentos. Ahora con la pandemia no hay excusas para no comer juntos. Si tú y los tuyos son creyentes, dirige la oración de acción de gracias antes de tomar los alimentos. Y no sigas hablando del trabajo o mencionar temas desagradables sobre la situación actual. ¡Mira tú que el mismísimo Don Vito Corleone jamás hablaba de negocios en la mesa ni frente a los niños! (4) 

Sal a caminar solo o acompañado, guardando las medidas de seguridad sanitaria. Si decides trotar, hazlo con cuidado, ya que estarás aspirando el aire viciado por partida doble debido a la mascarilla. Unos ejercicios de estiramiento te evitarán el dolor de espalda por las largas horas frente a la computadora. Dicho sea de paso, no es bueno que estés frente a esta dos horas y sin levantarte del asiento. Selecciona los noticieros menos sensacionalistas, tanto en la televisión como en Google. Y si ves algún programa de televisión, que no acreciente tus tensiones ni exacerbe tu agresividad. Toma en cuenta que hoy más que nunca precisamos buscar aquello que nos calme y alimente nuestra esperanza en un futuro mejor.

Finalmente, no me queda sino recordarte que esta pandemia no se irá tan fácilmente. La realidad es como es y solo nos resta adaptarnos. Mas no debemos permitir que nos robe la esencia de nuestras vidas. A pesar de todas las dificultades, hoy tienes a tu lado veinticuatro horas cada día  a quienes probablemente habías descuidado antes de la pandemia:  TUS SERES QUERIDOS. Dicen que el Nuevo Orden Mundial busca desaparecer la institución familiar y que el Covid-19 ha sido fabricado ex-profeso para ello. Sea cual fuere la verdad de todo esto, de nosotros depende que salgamos de esta crisis fortalecidos como Personas y como Familia.

¿Estás de acuerdo conmigo? Te invito a manifestarlo en este blog o en Facebook.

Notas aclaratorias

(1) Esto en líneas generales. No se está negando los terribles casos de abuso perpetrado por criminales.

(2) Benedicto XVI nos lo recordó en reiteradas ocasiones.

(3) Cuando Ligia Elena le dice a Luis Felipe que espera un hijo de Carlos Alfredo. Pero que está tan enamorada de Juan José, que se va a casar de blanco y por la Iglesia con Alberto Javier, desafiando las iras de Andrés Gilberto. ¡De estos insultos a la inteligencia humana se alimenta nuestro pueblo!

(4) Escena de la película El Padrino, minuto 3:10. Hacer click aquí

REFLEXIONES EN CUARENTENA (5)

¡Ave María! ¡Cómo pasa el tiempo! ¡Son más de tres meses desde que escribí la última vez!

Interrumpí estas Reflexiones en cuarentena por dedicarme a preparar el webinar que di el pasado 28 de mayo. Luego estuve -y sigo- con las campañas publicitarias y las atención on line a clientes. Encima dicté un taller titulado Medios virtuales: bendición, no obstáculo, dirigido a agentes inmobiliarios, en especial a quienes -como yo- van de sesenta a más y no piensan salir de casa para no infectarse. Continué con mis campañas publicitarias, cerré alquileres valiéndome de videoconferencia y videollamadas WhatsApp... Y sigo en el empeño inmobiliario, ahora con la cuarentena dominguera.  Así que a duras penas logro respirar. Y creo que la mejor imagen que puedo dar sobre este aislamiento voluntario es justo la que encabeza este artículo,  porque trabajo el doble que antes con mi laptop y a veces incluso hasta más de las diez de la noche. Conque haceos una idea.  Dicho sea de paso, no entiendo cómo algunos se atreven a afirmar que con teletrabajo el esfuerzo es menor  y, por tanto, la paga debería rebajarse.  Los desafío in situ a que hagan lo que yo durante un día, a ver si aguantan y sin terminar con la columna hecha paté.

Pero volvamos al tema al tema de fondo, señores constructores. Recordarán que largo se ha disertado en los cuatro anteriores post sobre los problemas que ha suscitado esta crisis en el sector vivienda, al tiempo que se planteaban soluciones viables que permitirían paliar en buena parte aliviar la situación. Gracias a Dios, los proyectos inmobiliarios se están reactivando. Con todo, no deja de ser problemático para quienes levantan edificios en las zonas RDA y RDMA ofrecer ciertas áreas comunes,  que de suyo no van a poder ser utilizadas debido a las circunstancias actuales. ¡Menudo lío para quienes ya vendieron los departamentos con tales agregados, porque en la práctica no les queda sino continuar! Con todo, veo posibles replanteos sin alterar sustancialmente lo ofrecido en el marketing y las minutas de compraventa. Cada empresa de la construcción decidirá qué tan factibles son, desde el punto de vista técnico y legal. 

Van algunas ideas para las áreas comunes. La primera es definitivamente fuera de lo común:

1. Área de descanso para el personal que laborará en el edificio. Esto es un espacio donde haya dormitorios y baños, que permitan al personal de recepción y/o vigilancia pernoctar en el edificio, mientras otro cubre su puesto en la madrugada. Y no me salgan con que estoy desfasada, señores. Razones sobran para pensar en estos ambientes. Recuerden ustedes que el virus bendito ha concentrado sus iras en los barrios populosos, que es el hogar de buena parte de quienes trabajan en los condominios. Nos cuenta un amigo de la infancia que la Junta de Propietarios de donde él reside -un elegante edificio frente al Parque Bella Luz- ha tenido que habilitar un cuartito en el sótano,  para evitar que el vigilante vaya y venga, lo cual reduce el riesgo de contagio en gran forma.  ¿Y dónde podrían ubicarse los dormitorios? Con unos cuantos arreglos creo que en el gimnasio,  ya que este suele incluir baños para los residentes deportistas del predio. Esto abarataría costos al constructor. Y sería factible volver al diseño y uso originalmente previstos una vez superada la pandemia de marras. Vean si no:

Este gimnasio pertenece al edificio "Meridian", del Grupo IMAGINA. Asumo que continúa fungiendo como tal, pero que en estos momentos debe estar cerrado. Si dejan correr su imaginación, verán que no sería difícil acondicionar sobradamente uno o dos dormitorios "de emergencia", divididos por paneles, ya que el área es amplio, muy iluminado, ventilado y discreto. Queda sobreentendido que habría que redactar un exigente Reglamento Interno para el correcto uso de dichas áreas. Nótese, además, que no se sacrificaría el ambiente recreacional, pues sobraría espacio para los máquinas y equipos. Con esto, señores constructores, ustedes estarían en paz con Dios y con la ley... y con ciertos exigentes compradores, a los  que poco o nada les interese la salud de las personas y exijan a grito partido el  sacrosanto gimnasio, así este permanezca por cerrado los siglos de los siglos. 

2. Área de paseo al aire libre para los residentes. ¡Ay, lectores míos, que esto se necesita casi como el aire! 

Me explico: La cuarentena han hecho que nos ocultemos en casa y prácticamente no recibamos la luz del sol, salvo aquellos que tenemos dormitorios orientados hacia el este o el oeste. Es así que no se disfruta del aire puro y las defensas orgánicas se vuelven flojas, pues pierden costumbre de luchar contra virus y bacterias del ambiente.  Encima, el estrés está haciendo verdaderos estragos en el ánimo de la gente. ¿Cómo arreglar esto? ¡Con áreas de paseo internas, así sean de cemento!. Con un poco de imaginación es factible instalar jardineras de fácil cuidado y sembrar flores y arbustos de interiores aquí y allá, dando una hermosa y relajante vista. Miren esta belleza que vi en awfrance.com:

Estas jardineras parecen diseñadas ex profeso para el distanciamiento social. Verdad que ameritarían un  material más resistente, pues parecen algo deterioradas por la humedad. Con todo, no me negarán que el ambiente se respira limpio, apacible, y fácil de mantener con un simple manguerazo. La imagen deja entrever, además, unas bellas flores enredaderas o algo así, que presumo decorarán coquetamente todo el muro. Pero si resultan complicadas para el mantenimiento -en especial ahora que no abunda la mano de obra por la emergencia sanitaria- unos sencillos arbustos a lo largo de la pared solucionan el problema:

La foto la tomé hace años, cuando recién llegué al Condominio El Derby. El césped es sintético, lo cual hace mucho más fácil y barato el mantenimiento. Verdad que siempre he despotricado por los ruidos molestos que sufrí en dicho predio a partir del segundo semestre del 2015, pero justo es reconocer las bondades de su estructura y ambientes interiores. Paseando por estas áreas me llegué a recuperar del todo de ese famoso tratamiento que por poco y me lleva al Parkinson. 

¿Juegos infantiles?  Dadas las circunstancias, no los recomiendo. Pero si se ofreció en el marketing, ni modo: habrá que considerarlos ya que son fácilmente removibles y no generan mayor gasto para su compra y conservación si se guardan en almacén.

3. Ascensores panorámicos. Por regla general son más holgados y ventilados que los tradicionales, amen de que dan muchísimo caché.  Si se orientan hacia el exterior de un edificio con vista a parque o hacia los jardines interiores, el público se enamorará de ellos a ojos vistas. Y no se diga que son inviables: Grupo Encuadra instaló uno en el edificio Almenara de Barrio Médico allá por el 2013 y en verdad quedó muy bien. Y conste que es directo y para 22 departamentos. Esta fue la perspectiva de la fachada:

Me habría encantado presentarles tal como se ve ahora en Google Maps, pero no se aprecia debidamente el ascensor por la ubicación del edificio. En compensación les muestro el modelo que ofrece Thyssenkroupp Elevadores (1) :

¿Y qué hacemos con las otras áreas más comunes, entiéndase piscina, gimnasio, sauna, sala de televisión y/o cine, sala de internet y cuanto hay?  Pues... ¿qué les puedo decir? 

Me comentaba hoy mi hermano Carlos que para el 2022 se habrá superado la crisis y, por tanto, no sería necesario descartar estos ambientes para los proyectos que se entreguen en dicho año. Le argüí que no podemos asegurar qué pasará para ese entonces. Aunque también es cierto que hay clientes que igual buscan estos espacios, con pandemia o sin ella, y doy fe de ello. Y  como no he salido de casa y no se nos permite a los agentes visitar proyectos, no sé a ciencia cierta si las constructoras han optado por variar en algo sus áreas comunes, pues no he visto nada de esto en la publicidad de tales empresas.  Lo que sí observo es una tendencia a distribuir mejor y más equitativamente los ambientes de cada departamento, en especial los dormitorios. ¡Ya era tiempo de que así se hiciera! 

Señores constructores si la gente compra y hasta insiste en las famosas áreas comunes de esparcimiento, ¡adelante, que más luego es tarde! Pero si estas se convierten en obstáculo, algo habrá que replantear. Un buen estudio de mercado arrojaría luces sobre la  materia. Y solo he visto una o dos inmobiliarias lanzarse en esta tarea. Deseo de todo corazón que sea la miopía y no la realidad la que me esté haciendo ver dicho panorama.

Por último, permítanme agregar algo más: regalar cuotas iniciales o negociar departamentos antiguos como forma de pago no lo percibo como solución cuando las operaciones tardan. No olvidemos que -en no pocos casos- son los bancos y los abogados de los compradores quienes las traban y hasta las hacen caer.  La burocracia insufrible de algunas entidades financieras se ha agudizado con la pandemia y me ha arruinado dos cierres hechos. Y sabemos que la impericia de ciertos profesionales del Derecho en materia inmobiliaria genera mucho temor en los clientes que les consultan. Por todo esto sugiero calma y objetividad al analizar las verdaderas causas de la baja en las ventas.  Repito lo que afirmé en el webinar: cada proyecto es diferente y creo que hay que evaluarlo por separado, en lugar de hacer concesiones apresuradas a nivel de empresa, todo en aras de vender.  No permitamos que la ansiedad dirija las decisiones y termine colapsando lo que es nuestro medio de vida.

Culmino estas Reflexiones en cuarentena esperando sus amables intervenciones en este blog o en Facebook.

Notas aclaratorias:

(1) Para más información hacer click aquí

PROYECTOS INMOBILIARIOS: RETOS POST COVID-19 (WEBINAR EN VIVO DICTADO EL 28-05-2020)

Estimados colegas, constructores y empresarios de la construcción:

Comparto con ustedes el webinar que dicté el pasado jueves 28 de mayo. En este planteo sugerencias puntuales para que los proyectos inmobiliarios se adapten a las nuevas necesidades generadas por el Covid-19. Espero que les sea de utilidad.

Muchas gracias por su atención.

REFLEXIONES EN CUARENTENA (4)

Continúo con estas Reflexiones en Cuarentena. Y hoy continuaré con los proyectos inmobiliarios multifamiliares que todavía no han iniciado obra ni vendido sus unidades inmobiliarias.  Permítaseme exponer sugerencias concretas para afrontar los retos ante el Covid-19, que nacen de mi observación y experiencia profesional.

Decíamos en el artículo anterior que es necesario replantear los diseños arquitectónicos de manera radical, comenzando por el concepto de vivienda en sí, pasando por el tamaño y número de departamentos y terminando por la distribución y asignación de los ambientes. Permítanme que comience por lo último,  pues soy una firme convencida de que todo el proyecto inmobiliario debe girar en función de la Vivienda-Hogar,  no al revés.  Debido a la vivencia traumática del encierro y a la merma de los recursos, el público esté mirando ya con otros ojos lo que se le ha ofrecido hasta hoy. Fácil deducir, entonces, que esta vez no de dejará impresionar por unas sofisticadas áreas comunes, sino que elegirá por el departamento en sí. 

¿Y qué va a buscar el ciudadano de a pie? 

Una inmueble que le garantice higiene, amplitud y espacio propio para clases virtuales y teletrabajo.  

Y esto supone que el tamaño mínimo de un departamento vuelva a ser de 40 m2.

Ni más ni menos, señores. 

Mientras se recuperan del infarto, paso a explicar lo que considero indispensable para cada Vivienda-Hogar:

1. Ubicar un ambiente al lado de la puerta principal para la higiene del recién llegado. Indudablemente el lugar idóneo para tal cometido es el baño de visitas, el cual habría de incluirse incluso en los departamentos de un dormitorio, al menos si cuentan con 50 m2 o más. Y tal como se dijo en el post anterior, agregarle una poza de ducha, si el espacio lo permitiera, en los departamentos que tengan dos o más dormitorios.

¿Y por qué es tan necesario? Porque esta pandemia nos ha demostrado la necesidad inminente de lavarnos las manos apenas ingresamos a nuestro hogar... y al del vecino, cuando llegue el momento.  De no existir este servicio higiénico, nos veremos obligados a ir al veintiúnico baño secundario ubicado en el pasillo interior, o bien acudir al sacrosanto master para ingresar al baño incorporado. Más claro:  regaremos virus y bacterias a nuestro paso, dejando nuestra indeleble marca en manijas y muebles. A esto agréguese que en dicho trayecto podemos encontrarnos con algún familiar, a quien no tendremos reparo de saludar con una palmada en el hombro porque no hay que exagerar. ¿Resultados? Bien sabemos que el Covid de marras -habiendo brotado en Surco y restantes barrios pudientes- se multiplicó a raudales en distritos donde abundan edificios RDA con departamentos que cuentan con solo dos baños -en construcciones modernas-, un solo baño para toda una familia -muy común en predios antiguos- o simplemente ninguno, como ocurre en las viviendas precarias de barrios marginales. Me late que el incremento de contagios no fue solo por romper la cuarentena, sino también el hecho haber sido imposible el ritual de limpieza a la entrada misma de la vivienda familiar.

Un baño de visitas a la entrada no es nada nuevo, señores. Ustedes lo vienen haciendo desde que se inició el boom inmobiliario. Presento aquí el modelo del edificio Las Cumbres II, en Barrio Médico y con vista a Urbanización Aurora (1). Lo intermedié en el 2012 :

¿Y qué pasa si se coloca el baño de visitas no al lado de la puerta principal, sino a un extremo de la sala-comedor o entrando al pasillo que da al área privada? Sería la segunda opción, procurando  que la distancia fuera lo más corta posible. Un ejemplo lo da actualmente el proyecto La Coruña, de Constructora Atlas (2) que está en etapa de acabados. Helo aquí:

Como ven el diseño incluso prevé que el mobiliario del comedor se ubique hacia la pared, para no obstaculizar el paso. ¡Cualquiera diría que su arquitecta se adelantó a los hechos!


Alguien por ahí me sugerirá que pise tierra, que las bellezas arriba mencionadas están muy bien para Surco y Aurora, pero no para la realidad de otros segmentos. ¿Qué hacemos con los departamentos más pequeños?

Pues fíjense que Urbana Perú ha dado con la solución, que resuelve el problema por partida doble: colocar la cabina de lavado -indudablemente con lavadero incluido- al lado de la puerta principal, lo cual permite no solo lavarse manos, brazos y cara, sino también arrojar al canasto  las prendas y aditamentos que hubieran estado en riesgo de contaminación. Abajo tienen el ejemplo del edificio Switch, ubicado en Surquillo. Es un departamento de 81.84 m2:

Convengo que el tamaño de los dormitorios secundarios no es el más óptimo por lo que tanto se ha explicado en anteriores post. Mas si cada uno va a ser ocupado por una sola persona, el asunto es más llevadero. La salita incluso puede acondicionarse con un módulo contra pared a manera de estudio. Aparte, sugiero un lavadero más en la lavandería, que servirá para la higiene de mopas y trapeadores, ya que el espacio lo permite. Y creo que  una puerta de melamine blanco -de ser posible con molduras y con una celosía apersianada encima- daría un toque muy coqueto a primera vista y paliaría los efectos de la humedad. No me canso de repetir que la lavandería no es un plus. Y Urbana Perú ha implementado de una forma muy práctica tan necesario servicio, el cual no debe sacrificarse bajo ningún concepto ni tampoco quedar reducido a espacios mínimos. Y exhorto a incluir como valor agregado un tendal abatible. 

2. Colocar dos lavatorios en los baños secundarios. De preferencia ovalines. Esto en departamentos pequeños, cuando el baño incorporado no pueda tornarse semiincorporado y solo queda un baño compartido. Algo parecido a la imagen de abajo, si bien convengo que los diseños pueden ser más modernos:

¿Y si se requiriera de aislamiento forzoso? No me negarán que ese doble lavabo soluciona el problema al menos de manera parcial.  Espacio alcanza para tal agregado en el plano del proyecto Swicht y espero que el arquitecto de Urbana no tome a mal mi sugerencia. Incluso me atrevo a asegurar que en predios que solo contarán con dos servicios higiénicos se hace indispensable esta adición.

3. Asignar a todos los dormitorios medidas iguales o similares.  Esto sí o sí, señores constructores. Al menos para los departamentos promedio con un área menor de 150 m2 y que contemplan una habitación compartida. El asunto radica en que en cada dormitorio puedan ingresar con comodidad dos camas de plaza y media, es decir de 1.05 m x 2.00 m., sea en parelelo o esquinadas contra la pared.  

¿Motivo? Porque incluso entre esposos podría necesitarse el aislamiento, ya que es harto inconveniente que dos enfermos compartan el mismo lecho. Claro que habría que reducir las dimensiones del famoso master, así como decir adiós a ese cúmulo de polvo, humedad y estrechez denominado walk in closet. ¡Pero créanme que si ganan en tamaño, iluminación y ventilación, la Jefa de la Familia quedará encantada!  Para muestra un botón. Este es un modelo muy español, pero que está calando en nuestro medio por su distribución. He visto planos similares en los proyectos barranquinos. Se trata del edificio Soleo, ubicado en la Madre Patria. Y conste que este es un departamento de solo 107.66 m2:

http://edificiosoleo.es/

Como pueden ver, tiene dormitorios amplios y de proporciones similares en tamaño.  Es más: en cada uno podría instalarse con holgura una cama de dos plazas y un escritorio. Incluso cuenta con un ambiente específico de estudio en el que pueden concurrir los hijos del Hogar para hacer sus tareas escolares virtuales.  La leyenda dice que la habitación principal  mide 16.09 m2 -obviamente contando el espacio para el armario en ángulo recto- y los secundarios van con 10.90 y 10.57  m2 . Al igual que el departamento de Barrio Médico, el baño principal podría convertirse en semiincorporado. Y es factible sacrificar el comedor de diario y trasladar ahí la lavandería, agregándole el lavadero que le falta. Además, podrían juntarse el baño secundario con el principal y agregarse el de visita, el cual quedaría junto a la puerta al invertir el espacio destinado inicialmente para cabina de lavado. A las pruebas me remito. Abajo tienen las modificaciones que les planteo:

¡Los arquitectos de Urbana Perú y Adecursos me van a matar!!! 

Por cierto, señores, no sé si se han percatado, pero de lo explicado arriba cabe concluir que... 

 se requiere una nueva distribución en el área de descanso, 

y que los departamentos de 60 m2 admitan máximo dos dormitorios.

¡Como en los viejos tiempos!

4. Aumentar las dimensiones del cuarto de servicio. Esto en caso de incorporarse al proyecto. Y dado que solo sería ocupado por una persona, podría oscilar entre 6 m2 y 9 m2. De otra manera, habría que especificar que se trata de un simple vestidor para que la doméstica -que trabaja por horas- se cambie de ropa. 

No, señores constructores, no me frunzan el ceño. Partamos del hecho que la empleada es tan ser humano como nosotros y necesita la misma amplitud que cualquier hijo de vecino. Tomemos en cuenta, además, que este dormitorio bien puede servir como uno adicional para el hijo adolescente que desea más independencia, o bien para el aislamiento forzoso de un enfermo infecto-contagioso. Y  no se diga que estoy delirando. Un cliente nuestro estaba interesado en un flat de 165 m2 del proyecto Kenko, también de Constructora Atlas. solo que necesitaba cuatro dormitorios. Vean el modelo original:

                                         

Y esta es la modificación que se le propuso:

Como pueden observar, el cuarto de servicio fue ampliado y quedó como una habitación de 6.58 m2, con closet, instalación para televisión y cable y baño propio, así como salida al pasillo interior y vista a un gran pozo de luz. ¡La solución para un sereno aislamiento! Por otro lado, la cocina quedó con un espacio para comedor de diario y la lavandería se unió al patio tendal. ¡A prueba de pandemias!

5. Ofrecer terraza-balcón orientada hacia la calle y/o el interior.  Mucho se está hablando de esto en las últimas semanas y creo que los clientes van a solicitarlo a gran escala. Habrán observado que los edificios de Atlas, Urbana Perú, Adecursos los consideran en sus diseños y otro tanto han hecho diversas constructoras peruanas, así que no tiene nada de quimérico o irrealizable. Es una magnífica alternativa para quienes no pueden contar con el patio o terraza que goza un primer piso. Aquí tienen una linda vista interior que en su momento se previó para un edificio ubicado en Lord Cochrane-Miraflores (3):

No hay mucho que agregar sobre la materia. Pero sí debo hacer una salvedad: esos balcones pueden tornarse en foco infeccioso si se instalan ahí todos los enseres para una parrillada y se dejan días y días sin limpiarlos, o bien sirven como ambiente para la mascota de aromáticas excretas y/o  como depósito de trastos viejos. Todavía recuerdo la mosquea que invadió el departamento en El Derby,  y todo porque el vecino del décimo piso tenía... chanchos. Lo referí en otro post (4). Por tanto, pienso que en este tipo de edificios el Reglamento ha de ser muy claro sobre el uso y limpieza de balcones, en especial si su tamaño permite que sean utilizados como terraza para reuniones familiares.

Señores constructores, como ven las soluciones son simples. Solo es preciso retornar a  parámetros referentes a higiene, espacio y funcionalidad que dejamos en el olvido. Reitero lo que he afirmado en: La Vivienda-Hogar no es un club. Con mínima inversión pueden ustedes levantar lo que la Familia necesita para su comodidad y decoro, y para sobrellevar serenamente un aislamiento si otra pandemia volviera a visitarnos.  

Sé que más de uno se preguntará: ¿Y qué ofrecemos como áreas comunes?

Permítanme que responda a tal interrogante en el siguiente post. Entretanto, espero sus amables intervenciones en este blog o en Facebook.

Notas aclaratorias:
(1) La constructora se llamaba OIG Bienes Raíces SAC
(2) El proyecto se ubica en Residencial Higuereta.

(3) Levantado por Constructora La Pedrera.

(4) A quien no crea que esto pueda haber sucedido, le invito a leer esta noticia haciendo click aquí.