lunes, 23 de diciembre de 2019
lunes, 21 de octubre de 2019
DORMITORIOS CON VISTA INTERIOR
En continuidad con lo desarrollado en los tres post anteriores, hoy vamos a tratar un tema que considero clave para nuestro rubro: los dormitorios con vista interior. Y me ha parecido de perlas abrir este artículo con la foto de arriba.
No dudo que la imagen en cuestión es realmente espantosa. Más de uno se habrá preguntado si estaba con malaria cuando decidí subirla. No, señores. No estoy delirando. La acabo de tomar adrede, ya que tal es la preciosa vista interior que tengo desde mi cuarto, aquí en Quiroga. ¿Y qué es esa belleza sin par con que se me obsequia toda vez que levanto los estores? Ni más ni menos que el tanque elevado de la casa contigua. A juzgar por lo que dice la inscripción, es un Tankplas de 500 litros, asentado sobre una precaria estructura que en un sismo bien podría venirse abajo, con la consecuente vaciada del agua hacia el patio interior de mi edificio y, por supuesto, con gran posibilidad de inundación de mi estancia. ¿Y cómo me siento? Aunque no lo crean, maravillosamente. Pues comparado con los ruidos del Derby en general y del Jockey Club en particular, no cambio esta preciosa vista interior ni porque me paguen.
No dudo que la imagen en cuestión es realmente espantosa. Más de uno se habrá preguntado si estaba con malaria cuando decidí subirla. No, señores. No estoy delirando. La acabo de tomar adrede, ya que tal es la preciosa vista interior que tengo desde mi cuarto, aquí en Quiroga. ¿Y qué es esa belleza sin par con que se me obsequia toda vez que levanto los estores? Ni más ni menos que el tanque elevado de la casa contigua. A juzgar por lo que dice la inscripción, es un Tankplas de 500 litros, asentado sobre una precaria estructura que en un sismo bien podría venirse abajo, con la consecuente vaciada del agua hacia el patio interior de mi edificio y, por supuesto, con gran posibilidad de inundación de mi estancia. ¿Y cómo me siento? Aunque no lo crean, maravillosamente. Pues comparado con los ruidos del Derby en general y del Jockey Club en particular, no cambio esta preciosa vista interior ni porque me paguen.
Pero no pueden esperar ustedes, señores constructores, que el común de los mortales quede así de maravillado. Porque por mucho que ahora goce de un silencio monacal, no dejo de pensar en la repelencia que experimentaría cualquier comprador si semejante engendro se alzara ante sus ojos. Lo peor es que los engendros abundan y no solo en los segmentos C y D. Conste que Residencial Higuereta es una urbanización bastante aparente, pero ya ven lo que tenemos aquí. Y he visto barbaridades similares en otros barrios emblemáticos.
Si miran bien la foto de arriba, observarán que ni siquiera se puso una pared medianera y la que vemos es la de la casa, ya que este edificio no tiene la suya propia. ¿Costaba mucho colocar una plancha de policarbonato para tapar ese horror? Claro que no. Mas no se hizo, antes bien prefirieron bajar el costo y así fue como la propietaria y su difunto esposo aceptaron comprarlo, dado que jamás imaginaron que sería necesario arrendar habitaciones y lo que ahora es mi cuarto era un estudio que siempre mantenían con las cortinas cerradas. ¡Malabares hago hoy con limpiadores y desinfectantes, para preservar del polvo la habitación de Carlos y muy especialmente la mía, que es blanco predilecto los embates ventiscosos! Y como no estaremos aquí por siempre, me da no sé qué pensar que a la bondadosa señora le costará sangre encontrar un inquilino decente, pues quien de buenas a primeras acepta algo así, poca autoestima demuestra -salvo excepciones como en nuestro caso- y será más proclive a descuidar la higiene propia y la del espacio que arrienda. ¡Juzguen todo lo que puede perjudicar un mal diseño, movido por la indiferencia del nadie lo ve, como si el futuro comprador fuera nadie y solo las visitas tuvieran categoría de personas!
¿Cuál es el verdadero problema con la vista interior? En teoría no debería haber ninguno, pues maneras abundan para que sea decente e incluso muy agradable.. Pero algunos de ustedes, señores constructores, no le den la debida importancia. Más claro: el quid del asunto es la negligencia arquitectónica, sin ofender.
Para un auténtico descanso los dormitorios han de ubicarse al interior del departamento. Esto sin lugar a dudas, por lo ampliamente expuesto en lo que publiqué hace unos días. Y dicho reposo no significa únicamente la ausencia de ruidos molestos, sino también una vista que invite al relajamiento corporal y al sosiego, cosa imposible con el engendro de arriba al menos para el común de los mortales. Y si ya tenemos arquitectos que han puesto soluciones al descalabro, creo conveniente presentarlas aquí, que más luego es tarde. Veamos...
1. Situar las ventanas de los dormitorios hacia un patio interno. ¡Pero, por piedad, que no sea hacia una terraza del primer piso con BBQ, parrilla y jardín, porque el remedio sería peor que la enfermedad! Constructora Atlas ha orientado las habitaciones de sus nuevos proyectos hacia dos pozos internos de luz, que en la noche no generarán ningún ruido. He aquí uno de ellos, del edificio Kenko:
Nada del otro jueves, como bien pueden observar.
2. Impermeabilizar los muros interiores hacia los que se orientan los dormitorios: Es imperativo, señores. Nótese que en el flat de Atlas están previstas bellas jardineras en ángulo recto, lo cual duplicará la humedad. Si no se toman las medidas pertinentes -Atlas no descuida estos detalles- el salitre aparecerá en menos de un año. Y peor será en inmuebles ubicados cerca al mar. Tomando en cuenta que el clima limeño alcanza una humedad del 100%, preciso es poner ya soluciones definitivas con los hidrófugos de rigor. Les paso el dato que un galón de 4 litros cuesta en Sodimac la friolera de S/ 29.90. (1)
Buscando en internet me encontré con un interesantísimo artículo del arquitecto argentino Marcelo Seia. Ya saben que en tierra gaucha hay verdaderos diluvios, así que es un hecho que los constructores de esos lares son unos peritos en la materia. Y lo que más me ha llamado la atención es la frase con la que comienza su post (2):
El Mejor Impermeabilizante para Paredes: Hacerlo Bien desde el Inicio
Del mismo artículo he tomado una imagen muy ilustrativa referente a las mezclas para el revoque de los muros:
Innegablemente necesitamos que las paredes de los predios limeños resistan la humedad, pues de otra manera la pintura se caerá a pedazos. Me consta que esto suele ocurrir incluso antes de que terminen de venderse la totalidad de los departamentos, con el consecuente gasto ulterior en resanado y mano de obra, amén de espantar a un posible comprador. Entonces una va y piensa: ¿a santo de qué el gasto doble y encima perder al cliente? ¿No es más barato cuidar la calidad desde un principio?
3. Recubrir con vierteaguas la superficie plana de muros y alféizares. Esto sí o sí, señores, tanto para interiores como para las fachadas, pues la llovizna limeña se está convirtiendo en lluvia y cada año caen centímetros cúbicos mucho más densos que la tradicional "chispeada" de mis tiempos idos. Para tales efectos, el pastelero es la voz. Mas hago la salvedad que un simple filo al ras no sirve para nada, antes bien es preciso que tales ladrillos sobresalgan siquiera 1.5 cm para que dicha protección sea realmente efectiva.
Alguien preguntará por ahí:
-Pasen los muros. ¿Pero también los alféizares de las ventanas? ¿No es mucho exagerar, señora?
-Pasen los muros. ¿Pero también los alféizares de las ventanas? ¿No es mucho exagerar, señora?
Bueno, juzguen ustedes si tengo o no tengo razón. He aquí otra hermosura, esta vez de la ventana del cuarto donde duerme mi hermano Carlos:
Innegablemente se necesita un vierteaguas. Convengo que, salvo que se quiera dar un efecto más bien rústico, el pastelero no se acomoda mucho para el vano. Mas no me negarán que hay cerámicos buenos, bonitos y baratos que resuelven el problema. Por supuesto que habrán de ser lisos, no porosos, para facilitar la caída del agua y su correcta limpieza. Vean un modelo:
La viabilidad salta a la vista, señores.
4. Decorar las paredes con el mismo material del vierteaguas: En esto van a tener que lucirse, estimados arquitectos, y desplegar toda vuestra creatividad e ingenio, ya que en ello se juega la compraventa del inmueble. ¿Y por qué? Simple: Los dormitorios de todos los departamentos estarán orientados hacia el patio interior, pero resulta obvio que no gozarán de las áreas verdes que decoran el flat. Para que los ocupantes no se sientan de penitencia cara a la pared, es preciso que la vista que se les ofrezca desde su área de descanso sea muy agradable y relajante. ¿Y qué mejor que unos toques decorativos con el mismo material que ostentan los vanos? Buscando y buscando, aterricé en la web de Promart, donde ofrecen verdaderas maravillas y a bajo costo. Vean una de ellas:
Por supuesto que no se trata de revestir la totalidad del muro, sino de darle unos toques. Y existe todo un abanico de materiales y colores. A vuestra inventiva lo dejo, que aquí están ustedes para darme lecciones.
Finalmente, creo preciso destacar la necesidad de una alianza estratégica con el especialista en Publicidad y Marketing. Hay agencias para todos los presupuestos. Los brochures de venta han de mostrar la belleza que ostentará el patio interior hacia el cual darán los dormitorios. El asunto está en enamorar al comprador -a la Jefa Compradora, para ser exactos- y que casi de inmediato separen el depa. Así funciona la compraventa de departamentos, creánme. Lo demás es cuento.
Como en las anteriores ocasiones, les invito a manifestar su opinión en este blog y/o en Facebook.
sábado, 12 de octubre de 2019
DEPARTAMENTOS CON VISTA A CALLE (3)
(1)
En línea con el post anterior, hoy vamos a sugerir algunas alternativas para los departamentos con vista a calle, pero esta vez concentrándonos en los que todavía se encuentran en la etapa de diseño. Por tanto, este artículo va dirigido especialmente a ustedes. estimados arquitectos. Con todo mi respeto.
El boom inmobiliario ha devenido en un proceso más pausado, al menos en relación a la efervescencia de hace diez años. A pesar de las dificultades que trae la coyuntura político-social, es hermoso ver cómo ustedes se las han ingeniado para diseñar proyectos multifamiliares de gran calidad funcional y estética, logrando que millares de peruanos tengan acceso a una vivienda digna. Hoy se levantan edificios e inmensos condominios donde jamás se imaginó. Empero, con el afán de ofrecer a los menos desfavorecidos lo mismo que disfrutan los segmentos más pudientes -en especial la famosa vista a calle desde el dormitorio principal-, tenemos que se han generado ciertos problemas, como son falta de privacidad en el área social, ambientes demasiado estrechos y, de manera particular, los ruidos molestos. Todo esto influye notoriamente no solo en el retardo de las ventas, sino en la misma calidad de vida que se pretende dar. Siendo así el panorama, creo preciso poner el remedio. ¿Y qué mejor que evitando esta triple enfermedad, ampliamente descrita en mi penúltimo post ?
Como suele suceder en estos casos, ya hay profesionales que están a la vanguardia. Y es vuestro reconocido colega Mario Lara quien ha dado un paso al frente, diseñando el proyecto a levantarse en Tudela y Varela, en el distrito de Miraflores (2). He aquí el plano de uno de sus departamentos tipo, que les pido observar con atención:
Convengo, señores arquitectos, que vuestra percepción es mucho más certera que la de esta servidora. Pero no me negarán que a las claras se ve que el Arq. Lara ha optado por un diseño a la antigua, es decir, netamente cuadrangular, aprovechando al máximo los espacios y definiendo de manera contundente las áreas del departamento: la social con vista a calle, la de servicio en el centro y la privada hacia al interior. Conste que no se trata de un departamento piso, sino de uno tipo gemelo de espalda, con un ancho 9.58 m, así que no me vaya a decir alguno que el frontis es especial ni nada por el estilo. Por tanto, es ejemplo a seguir, con mayor razón si se prevé que las unidades inmobiliarias serán de menor tamaño.
Las bondades del modelo saltan a la vista. Paso a enumerar las referentes al tema que nos interesa.
1. Distribución horizontal de la sala comedor: Esto permite gran amplitud y magnífica iluminación proveniente de los ventanales y el balcón que ocupan todo el frente. Y mal podría haberse logrado este efecto dividiendo el ambiente para que un dormitorio tuviera vista a calle, ya que la pared de este habría reducido la luz y el espacio percibido el ingresar desde el ascensor directo. Por otro lado, el primer impacto visual es la sala y no el comedor, el cual no se advierte de buenas a primeras. Lo digo, lo repito y lo sostengo: en todos los segmentos sociales los compradores reclaman p-r-i-v-a-c-i-d-a-d para el área donde toman sus alimentos, lo cual resulta materialmente imposible de obtener con una área social de orientación vertical. Y no me negarán que la entrada es ideal como hall de recepción para las visitas, a quienes se puede invitar a esperar en la sala de estar hasta que los propietarios salgan a atenderles. Verdad que esto último es viable porque el departamento mide 200.80 m2, pero ustedes me han demostrado que pueden hacer maravillas en dimensiones menores. Así que les animo a intentarlo.
Segura estoy que un ancho 9.58 m tentará a más de uno para continuar con el dudoso esquema del dormitorio hacia el exterior, colindante con la sala comedor. Pero insisto en lo que me dicen los compradores una hora sí y la otra también: aunque el ya convertido en comedor sala ostente más de 20 m2, igual da la sensación de estrechez, en especial si el piso es de parquetón u otro material de tonalidades oscuras. Tratándose de unidades de menos de 90 m2, genera una auténtica claustrofobia en los compradores. Por eso lo rechazan de plano, dan media vuelta y se van. ¡Y el inmueble sigue sin venderse por los siglos de los siglos!
2. Dormitorios de tamaño más proporcionado entre sí. Nótese que los secundarios miden exactamente lo mismo -3.25 m x 3.54 m-, tienen las mismas características e incluso a cada uno se le ha asignado su propio e idéntico baño. ¡Por fin la Madre de Familia se verá libre de pleitos entre hijos por los cuartos desiguales! Claro que si uno de los mocosos de marras quiere ponerse exquisito, alegará que es injusto que a él le toque el baño que está fuera de la habitación; pero un buen sopapo verbal pondrá las cosas en su sitio.
El master ocupa excesivo espacio para mi gusto, pero tiene algo que considero indispensable: Un walk in closet y un baño incorporado ubicados en paralelo y cada cual con su propia puerta, lo que permite un recinto mucho más amplio para las prendas de vestir, al tiempo que se las preserva de la humedad y el mal olor. Bien sabemos que esto último no procede si dicho walking closet funge también como vía de acceso al servicio higiénico.
Una observación sobre el dormitorio de servicio: es demasiado pequeño como para que un ser humano pueda habitarlo. Asumo que será cuarto de planchado, o más bien un vestidor para la doméstica que viene a hacer limpieza por horas, como hogaño se estila. Lo bonito de todo es que la vista no da hacia la lavandería, sino hacia el mismo pozo de luz que gozan los empleadores. Y el baño se ve cómodo y posee todos los sanitarios pertinentes, incluyendo el indispensable lavatorio. ¡Bien por usted, Arq. Lara!
3. Ninguna exposición a ruidos molestos en el área privada. Esto se ha logrado ubicando los dormitorios al fondo del departamento. ¡Así de simple! El descanso nocturno está garantizado. El área social y privada de los departamentos tipo 3 miran hacia el interior de la parte posterior (3); por tanto, la contaminación sonora será nula en todo el predio.
Tratándose de la cuadra 4 de Tudela y Varela, alguno argüirá que la prevención es excesiva. Pero calle es calle, señores, en especial si tomamos en cuenta que el tráfico va en doble sentido. Siempre hay riesgo de escuchar la bulla proveniente de fuera, especialmente en horas punta. La sufrida propietaria del departamento donde resido puede dar fe de ello, ya que todas las mañanas -exceptuando los domingos- el sonido de los vehículos y las imprecaciones entre conductores son inaguantables. ¡Y estamos en Jr. Quiroga, que es una vía muy tranquila de Residencial Higuereta-Surco! Una adulta mayor como ella necesita silencio y tranquilidad en las primeras horas del día. Pero su gran dormitorio master con vista externa le ofrece cotidianamente todo lo contrario.
Señores arquitectos, ¿el público reclama vista a calle desde el dormitorio principal? Pues el problema queda solucionado con un buen marketing que contemple no solo las ventajas de un área verdaderamente privada, sino también los daños físicos y emocionales del mal dormir por ruidos molestos. Conviene recordar que el ciudadano de a pie tiende a seguir la moda que se impone en los barrios emblemáticos. Y si el mismísimo Mario Lara y otros están diseñando departamentos de esta guisa en Miraflores, Surco y San Isidro (4), ¿a santo de qué vamos a desperdiciar la oportunidad de retornar a la cordura y de contribuir a la salud mental de la población? Con mayor razón en edificios de alta densidad poblacional, el área privada debe ser realmente tal, en donde el silencio quasimonacal esté garantizado.
Una última acotación: creo que el estilo cuadrangular es el más recomendable para los edificios multifamiliares, pues conlleva que los ambientes se vean despejados, limpios, lo cual redunda en el hecho de que será más fácil amoblarlos y decorarlos y, por ende, significará menos gasto para el comprador. Recuérdese, además, que los adultos mayores frecuentemente desean conservar sus muebles, lo cual es imposible cuando las estancias ostentan líneas variadas y estrambóticas, llenas de recovecos aquí y allá. ¡Varias ventas se me han caído por esto! En la medida de los posible y si el terreno es irregular, sería mejor reservar recodos y sinuosidades para jardines u otras áreas comunes, mas no para los departamentos en sí, y menos para sala comedor y/o dormitorios. Y en terrenos regulares definitivamente no hay excusa para esquemas laberínticos. No me negarán que diseños como el de abajo son un dolor de cabeza para cualquier hijo de vecino:
Es realmente inconcebible que en terrenos de lados parejos haya este tipo de departamentos. Pero ustedes saben que los hay, especialmente en edificios RDA. Me permito sugerir, señores arquitectos, que el afán de obtener un mayor número de unidades no obnubile los criterios. Ni tampoco el esteticismo surrealista. Los compradores y esta servidora se los vamos a agradecer en el alma y... vuestras arcas y bolsillos, también.
Notas aclaratorias
(1) Fachada prevista para el proyecto inmobiliario La Coruña en Higuereta, de Constructora Atlas. Lo estoy intermediando.
(2) Pertenece a Mirano Inmobiliaria. No intermedio en la compraventa, pero el diseño es una belleza. ¡Y encima me sirve de referente!
(3) Así está previsto en el plano.
(4) Constructora Atlas está haciendo lo mismo en sus proyectos La Coruña y Kenko. Otro tanto he visto en otros proyectos. Espero se convierta en tendencia.
El boom inmobiliario ha devenido en un proceso más pausado, al menos en relación a la efervescencia de hace diez años. A pesar de las dificultades que trae la coyuntura político-social, es hermoso ver cómo ustedes se las han ingeniado para diseñar proyectos multifamiliares de gran calidad funcional y estética, logrando que millares de peruanos tengan acceso a una vivienda digna. Hoy se levantan edificios e inmensos condominios donde jamás se imaginó. Empero, con el afán de ofrecer a los menos desfavorecidos lo mismo que disfrutan los segmentos más pudientes -en especial la famosa vista a calle desde el dormitorio principal-, tenemos que se han generado ciertos problemas, como son falta de privacidad en el área social, ambientes demasiado estrechos y, de manera particular, los ruidos molestos. Todo esto influye notoriamente no solo en el retardo de las ventas, sino en la misma calidad de vida que se pretende dar. Siendo así el panorama, creo preciso poner el remedio. ¿Y qué mejor que evitando esta triple enfermedad, ampliamente descrita en mi penúltimo post ?
Como suele suceder en estos casos, ya hay profesionales que están a la vanguardia. Y es vuestro reconocido colega Mario Lara quien ha dado un paso al frente, diseñando el proyecto a levantarse en Tudela y Varela, en el distrito de Miraflores (2). He aquí el plano de uno de sus departamentos tipo, que les pido observar con atención:
Convengo, señores arquitectos, que vuestra percepción es mucho más certera que la de esta servidora. Pero no me negarán que a las claras se ve que el Arq. Lara ha optado por un diseño a la antigua, es decir, netamente cuadrangular, aprovechando al máximo los espacios y definiendo de manera contundente las áreas del departamento: la social con vista a calle, la de servicio en el centro y la privada hacia al interior. Conste que no se trata de un departamento piso, sino de uno tipo gemelo de espalda, con un ancho 9.58 m, así que no me vaya a decir alguno que el frontis es especial ni nada por el estilo. Por tanto, es ejemplo a seguir, con mayor razón si se prevé que las unidades inmobiliarias serán de menor tamaño.
Las bondades del modelo saltan a la vista. Paso a enumerar las referentes al tema que nos interesa.
1. Distribución horizontal de la sala comedor: Esto permite gran amplitud y magnífica iluminación proveniente de los ventanales y el balcón que ocupan todo el frente. Y mal podría haberse logrado este efecto dividiendo el ambiente para que un dormitorio tuviera vista a calle, ya que la pared de este habría reducido la luz y el espacio percibido el ingresar desde el ascensor directo. Por otro lado, el primer impacto visual es la sala y no el comedor, el cual no se advierte de buenas a primeras. Lo digo, lo repito y lo sostengo: en todos los segmentos sociales los compradores reclaman p-r-i-v-a-c-i-d-a-d para el área donde toman sus alimentos, lo cual resulta materialmente imposible de obtener con una área social de orientación vertical. Y no me negarán que la entrada es ideal como hall de recepción para las visitas, a quienes se puede invitar a esperar en la sala de estar hasta que los propietarios salgan a atenderles. Verdad que esto último es viable porque el departamento mide 200.80 m2, pero ustedes me han demostrado que pueden hacer maravillas en dimensiones menores. Así que les animo a intentarlo.
Segura estoy que un ancho 9.58 m tentará a más de uno para continuar con el dudoso esquema del dormitorio hacia el exterior, colindante con la sala comedor. Pero insisto en lo que me dicen los compradores una hora sí y la otra también: aunque el ya convertido en comedor sala ostente más de 20 m2, igual da la sensación de estrechez, en especial si el piso es de parquetón u otro material de tonalidades oscuras. Tratándose de unidades de menos de 90 m2, genera una auténtica claustrofobia en los compradores. Por eso lo rechazan de plano, dan media vuelta y se van. ¡Y el inmueble sigue sin venderse por los siglos de los siglos!
2. Dormitorios de tamaño más proporcionado entre sí. Nótese que los secundarios miden exactamente lo mismo -3.25 m x 3.54 m-, tienen las mismas características e incluso a cada uno se le ha asignado su propio e idéntico baño. ¡Por fin la Madre de Familia se verá libre de pleitos entre hijos por los cuartos desiguales! Claro que si uno de los mocosos de marras quiere ponerse exquisito, alegará que es injusto que a él le toque el baño que está fuera de la habitación; pero un buen sopapo verbal pondrá las cosas en su sitio.
El master ocupa excesivo espacio para mi gusto, pero tiene algo que considero indispensable: Un walk in closet y un baño incorporado ubicados en paralelo y cada cual con su propia puerta, lo que permite un recinto mucho más amplio para las prendas de vestir, al tiempo que se las preserva de la humedad y el mal olor. Bien sabemos que esto último no procede si dicho walking closet funge también como vía de acceso al servicio higiénico.
Una observación sobre el dormitorio de servicio: es demasiado pequeño como para que un ser humano pueda habitarlo. Asumo que será cuarto de planchado, o más bien un vestidor para la doméstica que viene a hacer limpieza por horas, como hogaño se estila. Lo bonito de todo es que la vista no da hacia la lavandería, sino hacia el mismo pozo de luz que gozan los empleadores. Y el baño se ve cómodo y posee todos los sanitarios pertinentes, incluyendo el indispensable lavatorio. ¡Bien por usted, Arq. Lara!
3. Ninguna exposición a ruidos molestos en el área privada. Esto se ha logrado ubicando los dormitorios al fondo del departamento. ¡Así de simple! El descanso nocturno está garantizado. El área social y privada de los departamentos tipo 3 miran hacia el interior de la parte posterior (3); por tanto, la contaminación sonora será nula en todo el predio.
Tratándose de la cuadra 4 de Tudela y Varela, alguno argüirá que la prevención es excesiva. Pero calle es calle, señores, en especial si tomamos en cuenta que el tráfico va en doble sentido. Siempre hay riesgo de escuchar la bulla proveniente de fuera, especialmente en horas punta. La sufrida propietaria del departamento donde resido puede dar fe de ello, ya que todas las mañanas -exceptuando los domingos- el sonido de los vehículos y las imprecaciones entre conductores son inaguantables. ¡Y estamos en Jr. Quiroga, que es una vía muy tranquila de Residencial Higuereta-Surco! Una adulta mayor como ella necesita silencio y tranquilidad en las primeras horas del día. Pero su gran dormitorio master con vista externa le ofrece cotidianamente todo lo contrario.
Señores arquitectos, ¿el público reclama vista a calle desde el dormitorio principal? Pues el problema queda solucionado con un buen marketing que contemple no solo las ventajas de un área verdaderamente privada, sino también los daños físicos y emocionales del mal dormir por ruidos molestos. Conviene recordar que el ciudadano de a pie tiende a seguir la moda que se impone en los barrios emblemáticos. Y si el mismísimo Mario Lara y otros están diseñando departamentos de esta guisa en Miraflores, Surco y San Isidro (4), ¿a santo de qué vamos a desperdiciar la oportunidad de retornar a la cordura y de contribuir a la salud mental de la población? Con mayor razón en edificios de alta densidad poblacional, el área privada debe ser realmente tal, en donde el silencio quasimonacal esté garantizado.
Una última acotación: creo que el estilo cuadrangular es el más recomendable para los edificios multifamiliares, pues conlleva que los ambientes se vean despejados, limpios, lo cual redunda en el hecho de que será más fácil amoblarlos y decorarlos y, por ende, significará menos gasto para el comprador. Recuérdese, además, que los adultos mayores frecuentemente desean conservar sus muebles, lo cual es imposible cuando las estancias ostentan líneas variadas y estrambóticas, llenas de recovecos aquí y allá. ¡Varias ventas se me han caído por esto! En la medida de los posible y si el terreno es irregular, sería mejor reservar recodos y sinuosidades para jardines u otras áreas comunes, mas no para los departamentos en sí, y menos para sala comedor y/o dormitorios. Y en terrenos regulares definitivamente no hay excusa para esquemas laberínticos. No me negarán que diseños como el de abajo son un dolor de cabeza para cualquier hijo de vecino:
Es realmente inconcebible que en terrenos de lados parejos haya este tipo de departamentos. Pero ustedes saben que los hay, especialmente en edificios RDA. Me permito sugerir, señores arquitectos, que el afán de obtener un mayor número de unidades no obnubile los criterios. Ni tampoco el esteticismo surrealista. Los compradores y esta servidora se los vamos a agradecer en el alma y... vuestras arcas y bolsillos, también.
Como ya es costumbre, espero sus amables opiniones en este blog y/o en Facebook.
Notas aclaratorias
(1) Fachada prevista para el proyecto inmobiliario La Coruña en Higuereta, de Constructora Atlas. Lo estoy intermediando.
(2) Pertenece a Mirano Inmobiliaria. No intermedio en la compraventa, pero el diseño es una belleza. ¡Y encima me sirve de referente!
(3) Así está previsto en el plano.
(4) Constructora Atlas está haciendo lo mismo en sus proyectos La Coruña y Kenko. Otro tanto he visto en otros proyectos. Espero se convierta en tendencia.
jueves, 19 de septiembre de 2019
DEPARTAMENTOS CON VISTA A CALLE (2)
(1)
Continuamos con el tema del post anterior: los departamentos con vista a calle.
Decíamos la semana antepasada que tales inmuebles son muy buscados en todos los segmentos sociales, pero que se ha abusado del concepto en los proyectos inmobiliarios, al punto que más del 90% ofrecen siquiera el dormitorio principal con vista al exterior. En algunos casos las estancias secundarias gozan -yo diría adolecen- de la misma orientación. No habría mayor problema si el predio tuviera la fortuna de ubicarse frente a un parque, o bien que cada departamento luciera un frontis de por lo menos 10 ml. Empero, sabemos que la realidad es muy diferente. Y ahí estamos con tres escollos: la falta de privacidad debido a la distribución vertical del comedor sala, las dimensiones demasiado reducidas de los dormitorios secundarios y los ruidos molestos.
¡Menudo trío! Porque al percatarse de los defectos arriba mencionados, los interesados dan media vuelta y se van. Convengo que existen quienes de buenas a primeras se adaptan a lo que hay, pero cada día son menos. Incluso los que provienen de segmentos bajos exigen más, y por eso visitan inmueble tras inmueble hasta encontrar lo que les gusta; y si se resignan a lo que se les ofreces, toman la decisión de comprar...varios meses después. Y el rubro se estanca, con perjuicio de todos los involucrados en la aventura inmobiliaria. ¿Qué hacer?
Se me ocurre que podemos plantear soluciones en función del estado de los proyectos: Los ya presentados en la municipalidad y/o en ejecución y los que recién se están diseñando. Concentrémonos hoy en los primeros, ya que son el problema en ciernes. Creo que para estos casos la clave no es alterar los planos, sino brindar alternativas funcionales para la decoración de los ambientes más estrechos. Y es preciso que el publicista trabaje codo a codo con el arquitecto, de manera que los brochures y/o videos virtuales enamoren al comprador, sin engañarlo.
Para el triple escollo existen ya tres soluciones que ustedes mismos, señores constructores, ya están aplicando y que sería conveniente generalizar:
¡Menudo trío! Porque al percatarse de los defectos arriba mencionados, los interesados dan media vuelta y se van. Convengo que existen quienes de buenas a primeras se adaptan a lo que hay, pero cada día son menos. Incluso los que provienen de segmentos bajos exigen más, y por eso visitan inmueble tras inmueble hasta encontrar lo que les gusta; y si se resignan a lo que se les ofreces, toman la decisión de comprar...varios meses después. Y el rubro se estanca, con perjuicio de todos los involucrados en la aventura inmobiliaria. ¿Qué hacer?
Se me ocurre que podemos plantear soluciones en función del estado de los proyectos: Los ya presentados en la municipalidad y/o en ejecución y los que recién se están diseñando. Concentrémonos hoy en los primeros, ya que son el problema en ciernes. Creo que para estos casos la clave no es alterar los planos, sino brindar alternativas funcionales para la decoración de los ambientes más estrechos. Y es preciso que el publicista trabaje codo a codo con el arquitecto, de manera que los brochures y/o videos virtuales enamoren al comprador, sin engañarlo.
Para el triple escollo existen ya tres soluciones que ustedes mismos, señores constructores, ya están aplicando y que sería conveniente generalizar:
1. Presentar el modelo de comedor contra pared para destacar la sala. Esto en los folletos informativos y en la publicidad on line, claro está. El asunto es que el futuro comprador visualice la sala como primer impacto y el comedor un poco más escondido. Para tal efecto, vale ubicar este hacia un costado de la puerta de entrada; de manera que, al abrirse, no sea el comedor lo primero que se presente ante sus ojos, al menos en la medida de lo posible. Un ejemplo claro lo tenemos en Condominio Terrazas del Sol. Conste que se trata de una edificación RDMA, con departamentos que van desde los 49 m2:
Si en tales brochures se omitiera el "llenado" del mobiliario de la sala y se contemplara también el estilo contra pared y en ángulo recto, el efecto sería mejor todavía, ya que a los ojos del comprador la estancia se vería más amplia, amén de que le daría una magnífica idea de cómo amoblar dicho recinto. Abajo tienen una planta de distribución del edificio Piura de Miraflores, de la constructora CLM. Un malentendido motivó que me alejara de ellos, pero esto no es obstáculo para presentar sus departamentos como ejemplo, ya que son excelentes por su luminosidad y acabados:
2. Incorporar el concepto de mobiliario funcional contra pared para los dormitorios pequeños. Esto lo desarrollé ampliamente en post anteriores (2). Me parece la solución ideal para habitaciones enanas. Y en estos últimos tiempos se está generalizando, ofreciéndose incluso como imagen referencial en la publicidad de los futuros edificios. Con todo, no está de más un recordaris con una imagen que visualice el arquetipo :
Innegablemente el arquitecto (3) es especialista en Decoración de Interiores, pues ha logrado un dormitorio acogedor y muy funcional para un adolescente, sacando espacio de donde no hay. Por las dimensiones, esta habitación parece tener la misma área que suele asignarse al cuarto de servicio. Conque a ver si algo de esto también se propone para los domésticos, señores constructores. No tendrán pierde, ya que incluso se insinuaría como un dormitorio más ¡y con baño incorporado! Les paso el dato: Los clientes que me solicitan departamentos con cuatro dormitorios van en aumento.
Hago una salvedad: el closet tradicional habría que descartarse en los dormitorios enanos, porque reduce el espacio necesario para implementar el mobiliario funcional. Creo, señores, que no habrá ningún problema en desaparecerlo si en su lugar se muestra el esquema del decorado propuesto. Un ejemplo lo tenemos en este plano, que ostenta medidas en metros y pulgadas (4):
Para estos efectos y acorde a lo expuesto en el artículo Dormitorios para los hijos: Primer parte, considero recomendable que la oferta del inmueble incluya expresamente elegir entre tres diseños decorativos, lo cual permitiría al comprador clarificar sus necesidades y educar su gusto estético. Si actualmente los precios incluyen encimera, campana y terma, ¿por qué no este plus? Tomemos en cuenta que si el nuevo propietario participa activamente de la decoración de su Hogar redundará en beneficio futuro del ornato del edificio y este será un referente para edificaciones posteriores. Los proveedores sobran, señores, desde Decorcasa hasta los carpinteros de puestos artesanales, fuera de que el arquitecto de la obra estaría en su salsa. Con un buen contrato pueden conseguirse costos realmente accesibles, sin desbarajuste del presupuesto de obra.
3. Insonorizar los dormitorios que tengan vista exterior. Esto sí o sí, señores, especialmente en edificios que tendrán alta densidad poblacional, de otra manera no respondo de averías en la salud mental de la población adulta, ni tampoco el que los departamentos demoren en venderse. ¿Ventanas de PVC? Sería lo más recomendable, pero soy consciente de que en proyectos para los segmentos C y D difícilmente podría tentarse dicha inversión. ¿Cuál es la solución, entonces? Lo que planteé en el artículo titulado El dormitorio principal para ventanas y mamparas: una buena carpintería de aluminio. Y si a esta le agregamos burletes autoadhesivos de jebe, el impacto sonoro se reducirá notablemente. Cabe destacar que estos últimos son baratísimos y de muy fácil instalación (5):
Como complemento, el uso de silicona para rellenar las fisuras entre el vano y el marco metálico daría el efecto de un silencio monacal. Asimismo, veo conveniente utilizar vidrio crudo de mayor grosor, y si las arcas de la constructora permiten que sea laminado de 6 mm, mejor todavía. La tabla elaborada por la empresa española CVC GLASS GROUP refleja los niveles de aislamiento acústico que aquél puede lograr:
Como ven, señores constructores, las soluciones son simples, están al alcance de sus manos y sin merma de arcas y bolsillos. Créanme que vale la pena implementarlas y no solo porque el comprador merece una vivienda decente. No me negarán que invertir tiempo y dinero en marketing y publicidad, coordinar con ustedes la cita, llevar al cliente y que este -de arranque- rechace el inmueble por lo enumerado al principio, es un atentado contra vuestros nervios y los míos. Trabajamos para nuestra subsistencia y decoro, no para la consulta psiquiátrica, ¿no les parece?.
Como ya es habitual, les invito a manifestar su opinión en este mismo blog o en Facebook.
Notas aclaratorias
(1) La foto es de un departamento que se está alquilando en Diego Ferré-Miraflores. Más información en Adondevivir
(1) La foto es de un departamento que se está alquilando en Diego Ferré-Miraflores. Más información en Adondevivir
(3) La imagen la tomé de Pinterest. No sé quién es el autor.
(4) Más información en www.decosoup.com
(5) En Sodimac los hay desde S/ 14.90 cada rollo.
(4) Más información en www.decosoup.com
(5) En Sodimac los hay desde S/ 14.90 cada rollo.
miércoles, 4 de septiembre de 2019
DEPARTAMENTOS CON VISTA A CALLE (1)
¡Señores constructores, heme aquí otra vez!
Por unos meses anduve ausente de estos lares cibernéticos, si bien para vuestro beneficio y el mío. Modestia aparte, he de reconocer que mis vacaciones blogueras han sido muy productivas en lo que a intermediación de inmuebles bien futuro se refiere, así que podemos estar muy contentos ustedes y yo. Y con la experiencia adquirida en cada operación abro este nuevo ciclo de publicaciones, que dedicaré casi en exclusiva a los proyectos inmobiliarios.
Permítanme comenzar con lo que sí o sí es preferencia del público comprador: los departamentos con vista a calle.
Permítanme comenzar con lo que sí o sí es preferencia del público comprador: los departamentos con vista a calle.
La foto que encabeza el post pertenece al edificio San Fernando, de Constructora Mallorca (1). La tomé cuando estaba casi listo para entrega. Tiene el concepto arquitectónico del departamento-piso y de hecho solo hay cinco en todo el predio. Abajo tienen el plano de los que van del segundo al cuarto nivel:
Nótese que la vista a calle se disfruta no solo desde la sala, sino también desde el dormitorio principal, amén de que hasta el baño de visitas goza de la iluminación natural que viene del exterior. Las ventanas son de PVC, así que el silencio está garantizado. Y si el nuevo propietario deseara acondicionar un tercer dormitorio en el área destinada al comedor y mudara este a la zona prevista para el bar -tal como el diseño mismo lo insinúa-, no se perdería el efecto de distribución horizontal del área social gracias a la ubicación lateral del ascensor directo. Innegablemente un flat de 147 m2 permite esto y más todavía.
Mas ¿qué sucede con aquellos que poseen áreas más pequeñas, y un frontis no precisamente de 11.17 m?
No abundan los departamentos flats de grandes dimensiones, pero son legión los que hoy ostentan un dormitorio o más con vista a calle. Y esto se ve también en los segmentos C y D. ¿Motivo? Quienes ayer tuvieron poco o nada, hoy pueden aspirar a los mismos servicios que gozan los más pudientes. Así tenemos grandes complejos habitacionales con concepto de casa-club y con áreas comunes realmente exquisitas. En estos condominios las unidades inmobiliarias son mucho más reducidas y la densidad poblacional es alta o muy alta, pero el diseño emula en gran parte los proyectados para los estratos más pudientes. A las pruebas me remito. He aquí la planta de distribución de un departamento de 71.25 m2, perteneciente a un edificio ubicado en Santa Beatriz, en zona RDA:
En edificios medianos ocurre lo mismo. Un ejemplo clásico lo tenemos abajo. Es un proyecto que hace un año se lanzó al mercado. Se ubica en Lince, si no recuerdo mal:
He de reconocer que ambos me encantan, pues además de no desperdiciar ni un milímetro, dan a los dormitorios secundarios un tamaño más decente, al menos comparado con el del master. Y lo que más me enamora del inmueble linceño es que la ventana del cuarto de servicio sea casi de pared a pared y goce de la misma vista que el dormitorio de los niños de la casa. Claro que al baño de servicio le falta el lavabo y tranquilamente pudo colocarse hasta un aguamanil, reduciendo en diagonal la poza de la ducha. ¡Pero bueno! ¡Ya hay un magnífico intento de hacer las cosas bien para todos los residentes del departamento! ¡Enhorabuena!
No obstante, debo admitir que este diseño -es decir, el que ubica los dormitorios en paralelo al área social y con vista exterior- genera ciertos problemas, en especial si los departamentos miden menos de 110 m2. Paso a enumerarlos.
Nótese que la vista a calle se disfruta no solo desde la sala, sino también desde el dormitorio principal, amén de que hasta el baño de visitas goza de la iluminación natural que viene del exterior. Las ventanas son de PVC, así que el silencio está garantizado. Y si el nuevo propietario deseara acondicionar un tercer dormitorio en el área destinada al comedor y mudara este a la zona prevista para el bar -tal como el diseño mismo lo insinúa-, no se perdería el efecto de distribución horizontal del área social gracias a la ubicación lateral del ascensor directo. Innegablemente un flat de 147 m2 permite esto y más todavía.
Mas ¿qué sucede con aquellos que poseen áreas más pequeñas, y un frontis no precisamente de 11.17 m?
No abundan los departamentos flats de grandes dimensiones, pero son legión los que hoy ostentan un dormitorio o más con vista a calle. Y esto se ve también en los segmentos C y D. ¿Motivo? Quienes ayer tuvieron poco o nada, hoy pueden aspirar a los mismos servicios que gozan los más pudientes. Así tenemos grandes complejos habitacionales con concepto de casa-club y con áreas comunes realmente exquisitas. En estos condominios las unidades inmobiliarias son mucho más reducidas y la densidad poblacional es alta o muy alta, pero el diseño emula en gran parte los proyectados para los estratos más pudientes. A las pruebas me remito. He aquí la planta de distribución de un departamento de 71.25 m2, perteneciente a un edificio ubicado en Santa Beatriz, en zona RDA:
En edificios medianos ocurre lo mismo. Un ejemplo clásico lo tenemos abajo. Es un proyecto que hace un año se lanzó al mercado. Se ubica en Lince, si no recuerdo mal:
No obstante, debo admitir que este diseño -es decir, el que ubica los dormitorios en paralelo al área social y con vista exterior- genera ciertos problemas, en especial si los departamentos miden menos de 110 m2. Paso a enumerarlos.
1. La distribución vertical de la sala comedor. Pocas mujeres -ninguna, para ser exactos- disfrutan con el hecho de que alguna visita llegue y lo primero que mire no sea su hermosa sala, sino a toda la familia sentada a la mesa y en pleno almuerzo. Esto ocurre cuando el comedor precede al área social desde la puerta de ingreso, de modo que en lugar de sala comedor, el recinto queda convertido en comedor sala. A esto súmese el concepto de cocina-lavandería integrada, en especial si acusa los defectos ampliamente detallados en el post ¿Cocina o Kitchenette? (1), donde la ruma de platos sucios y la ropa tendida en improvisados cordeles resultan todo un espectáculo para el visitante en cuestión...y para los mismos residentes del predio. Me dirán los segmentos C y D suelen ser más permisivos en tales cuestiones. Respondo que hoy el ciudadano de a pie busca mejorar su calidad de vida, y aún en los estratos sociales más bajos procuran evitar la tugurización, cuna y culmen de la Vulgaridad Ciudadana. Conque... hay que sortear el escollo.
2. El tamaño reducido de los dormitorios secundarios. Si hacen memoria, recordarán que en varios post he alertado contra esa manía de hacer girar el diseño en torno al dormitorio principal, dejando los secundarios con dimensiones mínimas y el de servicio a un nivel verdaderamente infrahumano (2). En el modelo linceño de arriba se ha superado tal concepto erróneo, pero igual el dormitorio 3 es muy angosto, así su largo permita acondicionar una simpática área de estudio. Algo análogo ocurre con un dormitorio secundario de Santa Beatriz. Tomando en cuenta que es la Madre de Familia quien decide la compra, mal haríamos enfrentándola con el hijo a quien le tocará el cuarto más pequeño, ¿no les parece?
Cuando se trata de evaluar un proyecto inmobiliario, la queja mayor que escuchamos los corredores es que las habitaciones secundarias de los nuevos edificios -y a veces incluso la principal- son demasiado pequeñas. Más de una venta se nos ha caído por esto. Por tanto, señores constructores, se los digo sin ambages ni rodeos: o solucionamos este impasse o tendremos departamentos sin vender por los siglos de los siglos.
Cuando se trata de evaluar un proyecto inmobiliario, la queja mayor que escuchamos los corredores es que las habitaciones secundarias de los nuevos edificios -y a veces incluso la principal- son demasiado pequeñas. Más de una venta se nos ha caído por esto. Por tanto, señores constructores, se los digo sin ambages ni rodeos: o solucionamos este impasse o tendremos departamentos sin vender por los siglos de los siglos.
3. La exposición a ruidos molestos en el área de descanso. Volviendo al edificio de Santa Beatriz, obsérvese que el dormitorio principal. se encuentra a merced de la bulla proveniente, en principio, de la propia área social del departamento. Otro tanto sucede con el dormitorio secundario del proyecto de Lince. Así, las alegres veladas familiares y/o amicales celebradas en la sala comedor podrán convertirse en una auténtica tortura para quien ocupa el cuarto contiguo, en especial si la pared fue construida con ladrillo pandereta (3). ¡Y ni qué decir el escándalo de las horas punta y los vecinos laberintosos, en el que el linceño lleva la peor parte, ya que tiene dos dormitorios con vista a calle! Encima, si el predio se ubica en avenida -tal como ocurre con el de Santa Beatriz- no respondo por la salud mental de los ocupantes, en especial si no se cuenta con un sistema antirruido. ¡Lo viví en carne propia en El Derby! Me atrevo a afirmar que buena parte de la violencia que campea en la ciudad se debe al mal dormir. Las quejas por los ruidos molestos son múltiples y hasta han provocado desgracias. En varias ocasiones se han reportado casos de residentes que han sido baleados por el enfurecido vecino a quien no dejan descansar, y esto no solo en nuestro país. ¿Hemos de motivar que hechos tales sean moneda corriente?
Señores constructores, sabemos bien que el comprador es capaz de sacrificar su comodidad en aras del status. La vista a calle desde el dormitorio da caché, mas también conlleva todo lo arriba expuesto cuando el departamento es pequeño. Vista así las cosas, creo que con un marketing apropiado ustedes pueden lograr que impere la cordura por encima de una moda no exenta de arribismo. Y el camino lo tienen allanado. Ya se expuso arriba: el otrora ciudadano menos favorecido poco a poco está tomando conciencia de su dignidad, es más exigente y escoge con más cuidado, dado que ahora tiene múltiples opciones para elegir. Sabe que la vida íntima familiar requiere una privacidad que nunca podrá concederle un comedor-sala, rechaza de plano los dormitorios enanos, y tiene muy claro que el área social es para departir y el área privada es para descansar. Ya no admite de buenas a primeras un inmueble que a la larga le traerá problemas. Y, si nos ponemos a pensar, los departamentos problematizantes no son pocos.
Creo preciso plantear alternativas y soluciones viables, las que dicho sea de paso algunos de ustedes ya están poniendo en ejecución. Permítanme exponerlas en el próximo post. Entretanto, espero sus amables opiniones en este blog o en Facebook.
Señores constructores, sabemos bien que el comprador es capaz de sacrificar su comodidad en aras del status. La vista a calle desde el dormitorio da caché, mas también conlleva todo lo arriba expuesto cuando el departamento es pequeño. Vista así las cosas, creo que con un marketing apropiado ustedes pueden lograr que impere la cordura por encima de una moda no exenta de arribismo. Y el camino lo tienen allanado. Ya se expuso arriba: el otrora ciudadano menos favorecido poco a poco está tomando conciencia de su dignidad, es más exigente y escoge con más cuidado, dado que ahora tiene múltiples opciones para elegir. Sabe que la vida íntima familiar requiere una privacidad que nunca podrá concederle un comedor-sala, rechaza de plano los dormitorios enanos, y tiene muy claro que el área social es para departir y el área privada es para descansar. Ya no admite de buenas a primeras un inmueble que a la larga le traerá problemas. Y, si nos ponemos a pensar, los departamentos problematizantes no son pocos.
Creo preciso plantear alternativas y soluciones viables, las que dicho sea de paso algunos de ustedes ya están poniendo en ejecución. Permítanme exponerlas en el próximo post. Entretanto, espero sus amables opiniones en este blog o en Facebook.
Notas aclaratorias:
(1) Ya se vendieron todas las unidades.
(2) El tema lo desarrollé ampliamente en los artículos Área privada, ¿para la pareja o para la familia? y ¿Área de servicio o prisión doméstica?
(2) El tema lo desarrollé ampliamente en los artículos Área privada, ¿para la pareja o para la familia? y ¿Área de servicio o prisión doméstica?
(3) En El Derby, más de una vez discutí con mis hermanos por causa del ruido del televisor, ya que la sala comedor colindaba con mi cuarto, el cual daba cara al Jockey Club, para variar. El departamento de San Fernando no tendrá este problema, dado que el ascensor directo y el baño incorporado amortiguan los ruidos provenientes del área social.
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