Habitualmente
– por no decir en casi el 100% de los casos - , los Agentes Inmobiliarios nos
encontramos con que el inmueble que vamos a correr ya tiene un precio. ¿Quién
lo puso? El Propietario. ¿Con qué criterio? : “Yo quiero”, “Me han dicho”, “Mi esposo cree”, “Mis hijos opinan”, “La
vecina de atrás vendió su depa a tanto” “En esta casa vivió mi madre…” Y así podríamos seguir enumerando
múltiples razones poco o nada razonables, que denotan una gran subjetividad, la
cual no solo perjudica al mismo Propietario, sino que ya está haciendo
tambalear a todo el sistema. Es de conocimiento general que los precios continúan disparados de modo exorbitante.
Hemos de ser claros: Un inmueble tiene un Valor Reglamentario (1) y/o Comercial
(2), nunca emocional. No se verá
jamás un Autoavalúo ni una Tasación Oficial que tome en cuenta el cariño que
profesan los dueños, y menos el parecer de moradores y vecinos. El
Reglamento Nacional de Tasaciones (R.M.
126-2007) (3) es muy claro al
establecer los criterios cuantitativos
que habrá de aplicarse al momento de la valuación. Reafirmando lo escrito en “Se vende: Abstenerse corredores (Parte2)”,
el porcentaje de depreciación aparece en el PU. Pero en los años que llevo en este rubro, me
he dado cuenta de que los Propietarios ni
lo miran siquiera. Y gracias, si por
ahí algún Ingeniero o Arquitecto allegado
a la Familia emitió alguna opinión verbal.
Pero
partamos desde el principio. ¿Qué es una tasación?
El
Reglamento Nacional de Tasaciones en su Art.
I. 02 lo define así:
“Se entiende por tasación o valuación al
procedimiento mediante el cual el perito tasador estudia el bien, analiza y
dictamina sus cualidades y características en determinada fecha, para
establecer la estimación del valor razonable y justo del bien, de acuerdo a las
normas del presente Reglamento.”
Y refiriéndose de manera específica a los
predios urbanos, en su Art. II.A.06
dice textualmente:
“La valuación del predio urbano consiste en
la determinación del valor de todos sus componentes, en términos de terreno,
edificaciones, obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes. A
estos valores de los componentes físicos, si corresponden al estado de similar
nuevo, se les aplicará, según los casos, los factores de depreciación por
antigüedad y estado de conservación que están determinados en el presente
reglamento. En el caso de una valuación reglamentaria se utilizará los valores
unitarios oficiales de terreno y de edificación aprobados por el dispositivo
legal pertinente. Cuando se trata de una valuación comercial se determinará en
base a los valores obtenidos en el estudio de mercado con el método utilizado,
además si los hubiere, se adicionará aquellos factores que se considere
pertinentes, los mismos que deberán ser justificados por el perito.”
Tomen nota, estimados lectores, de que los criterios para valuar una propiedad los
establece el Reglamento, no el Propietario del bien y menos los parientes o vecinos de éste. Considerando
la repercusión que en estos momentos tiene el Boom Inmobiliario en nuestro país
–y el desastre económico que conllevaría una Burbuja- urge tomar medidas para que en lo posible, dicho Reglamento no sea letra muerta al
momento de la compra-venta de un inmueble. Para ello es indispensable en
primer lugar la valuación “a ojo de buen cubero” que hiciéramos los Agentes
Inmobiliarios, valiéndonos del PU. Sin embargo, ya se ha dejado claro que
nosotros no somos Tasadores, de manera que más
útil y objetivo será solicitar siquiera la llamada “Tasación
de Gabinete” (es decir vía internet, sin inspección ocular, sin valor
oficial y de costo muy accesible), para tener una referencia más exacta sobre
el valor del predio. Por supuesto que una Tasación
Oficial siempre es lo más recomendable.
Y en caso de que el Comprador financie la operación con crédito
hipotecario, es forzosa.
En
estos links de la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP podemos apreciar la inmensa gama de Peritos
Valuadores, sean éstos Personas Naturales o Jurídicas:
Decía acertadamente una reconocida colega que para saber el valor del m2 en tal o cual distrito, la moderadora de su Foro respondería sin ambages ni rodeos: “¡Tasación! ¡Tasación! ¡Tasación!“. Aplaudo su parecer, porque es la mejor manera de regirse por criterios objetivos a la hora de establecer precios. Y soy de la opinión que para evitar especulaciones y lavado de activos, la Notaría debería exigir al menos la Tasación de Gabinete como requisito indispensable para la compra-venta de una propiedad. Sé que con esta propuesta muchos fruncirán el ceño y pedirán a gritos mi cabeza. ¿Quiere decir entonces que obligatoriamente no se podría pedir ni un centavo más ni un centavo menos de lo que la Tasación estipulara???
Paso a paso, señores. No se está planteando que una Tasación adquiera carácter de intangibilidad, sino de Referente para calcular y justificar costos, gastos y ganancias.
En una operación de compra-venta de un inmueble, el Propietario ha de considerar estos gastos: Impuesto a la Renta (si le corresponde), Gastos de Mudanza y, por supuesto, la Comisión Porcentual de su Agente Inmobiliario. Para el Comprador -además del costo del inmueble - tenemos Impuesto de Alcabala, Gastos Notariales y Registrales, Gastos de Mudanza (si desea el inmueble para vivienda) y/o de Remodelación. Y tanto Vendedor como Comprador deben contar además, con sus respectivos Abogados, ya que no es aconsejable que la Notaría oficie de juez y parte. Todo esto significa un buen desembolso que debe justificarse, so pena de colocarse en la mira de la UIF. ¿Cuál sería el eje de tales cálculos? Obviamente el Valor Real del Inmueble, que establecería el Tasador así fuera por vía on line. Y el precio de oferta se sustentaría razonablemente, no con la explosión especulativa de hoy.
Y nuevamente voy a parecer demasiado dura en mis juicios, pero creo menester afirmar sin ambages ni rodeos:
Y nuevamente voy a parecer demasiado dura en mis juicios, pero creo menester afirmar sin ambages ni rodeos:
¿Quiere el Estado continuar “El Milagro Peruano” que debemos al Boom Inmobiliario y que llenó de admiración al otrora Primer Mundo? Pues, honorables Autoridades, hay que sanar el ya infectado sistema: LAS MEDICINAS LA TIENEN USTEDES EN EL ALMACÉN. ¿Queremos los Agentes Inmobiliarios garantizar nuestros ingresos y continuar en este rubro como medio de vida? Pues, colegas, habrá que ajustarse las faldas y los pantalones para decir NO, cuando alguno pretenda sobrevaluar su propiedad y todo por el cariño que le tiene a la casa de heredada de su abuelita. ¿Quieren los Compradores encontrar inmuebles para vivienda e inversión a precios más accesibles? Pues, damas y caballeros, PRECISO SERÁ BUSCAR LO QUE SE ENCUENTRE AL ALCANCE DE SUS RECURSOS, en lugar de perder tiempo y destrozar nervios ajenos al regatear lo que no merece ser regateado. ¿Quieren los Propietarios la máxima rentabilidad, además del mantenimiento del negocio de Compra-Venta o Alquiler si como tal lo tienen? Pues, señores, habrá que FRENAR LA PROPIA CODICIA, no sea que por mucho repletar los bolsillos terminen estos con agujeros y… totalmente vacíos. O nos ordenamos todos o nos hundimos todos. Así de simple.
Notas
aclaratorias:
(1) Tasación
Reglamentaria:
La que se establece con valores o aranceles determinados por la Ley.
(2)
Tasación Comercial:
La que se establece con los valores del libre mercado.
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